26.8亿东莞地王，建议盖90平米联排吧。
两层，面宽4米进深10米，送车库地室，两个卧室。美国好像有此类产品，2万以上好卖的。
做万科专利的花园洋房就不容易卖上好价钱，也可惜地段环境价值了。90平米的联排是个挑战。
70%外的30%，自然是顶级豪宅咯。楼板价1.5万需要严阵以待呀！

２６．８亿，成交！昨日下午１６时３７分东莞市土地交易中心传出一记响亮的槌声。备受关注的塘厦大坪村３５万多平方米的土地由东莞市新万房地产开发有限公司竞得（东莞万科下属的项目开发公司）。由于这块地容积率仅０．５，因此它也以１．５２４３万元／平方米的楼面地价成为广东省今年的新“地王”！
广东新科“地王”位于塘厦镇大坪村，正望世界知名的深圳观澜高尔夫球场，项目对面是天然的虾公岩水库，项目旁边还有企洞水库、林坑水库和仙女湖水库等多个水质保护良好的天然水库。另外，项目西面是原生的大屏嶂林场，场内环境优美，现已建有东莞市五大森林公园之一的大屏嶂森林公园。拍卖会伊始，主持人就已经用八个字概括了这块地的性质：“依山傍水，在水一方”。
从目前交通来看，从莞深高速向深圳方向，经塘厦林村收费口下到达该地块仅１０分钟左右的时间，同时地块离龙林高速仅３公里左右路程，离梅观高速仅５公里左右的路程，因此从地块到深圳市中心区车程都在３０分钟之内。
具体到地块建筑指标上，该地块占地面积３５１６３９平方米，容积率要求不大于０．５，建筑密度要求不大于１５％，建筑层数不超过６层，建筑高度不超过２４米，９０平方米以下套型面积必须占到总开发面积的７０％以上。该地块底价６．１６亿元，折合起始地面价为１７５２元／平方米，楼面地价为３５０４元／平方米。

万科增发等四公司发行申请获准
        发布时间： 2007-07-13 19:59         字体：         放大         缩小         还原        
    本报记者  夏丽华

    中国证监会发行审核委员会13日审核通过了万科企业股份有限公司和上海置信电气股份有限公司的增发计划，以及上海汉钟精机股份有限公司和深圳市惠程电气股份有限公司的首发申请。

负债随想


　　
负债随想 [原创 2007-07-13 18:25:18 ] 发表者: xlwang   

《货币战争》是一本有争议的，但有趣，值得一看的书。

它讲述了几次世界大战中银行家、金融体系的作用，在作者看来，他们都是触发战争的恶魔。也讲述了他们如何通过通涨这个超级绞肉机掠夺财富的案例。例如“剪羊毛”。  （http://hi.baidu.com/ak47f162004/ ... 1b00119213c66a.html）

剪羊毛是银行家圈子里的一个专用术语，意思是利用经济繁荣和衰退的过程所创造出的机会, 以正常价格的几分之一拥有他人的财产。当银行家控制了美国的货币 发行大权，经济的繁荣和衰退变成了可以精确控制的过程，此时的剪羊毛行为对于银行家来说，就像从靠打猎为生的游牧阶段进化到了科学饲养的稳产高产阶段。



第一次世界大战给美国带来了普遍繁荣，大规模的战争物资采购极大地促进了美国各行业的生产与服务。美联储从１９１４年到１９２０年向经济领域投放了大量货币，纽约联储利率由１９１４年的６％降到了１９１６年的３％，并一直保持到１９２０年。



为了向欧洲协约国提供贷款，银行家们在１９１７和１９１８两年中进行了四次大规模债券募集，称为“自由债券”（Liberty Bond），债券利息从３.５％到 ４.５％不等。这些债券发行的一个重要目的就是吸收美联储已经严重超量发行的货币和信用。



在战争中，工人得到了高工资，农民的粮食在战争中卖到了很高的价钱，劳工阶层的经济状况有了很大提高。当战争结束时，由于生活和消费节俭，农民手中握有大量现金，而这笔巨额财富却不在华儿街银行家的控制之下。原来，中西部的农民普遍把钱存在保守的当地银行，这些中小银行家对纽约的国际银行家普遍是抵触和对 抗态度，既不参加美联储银行系统，也不支持对欧洲战争贷款。华尔街的大佬们早就想找机会好好修理一下这些乡巴佬，再加上农民这群“肥羊”又膘肥体壮，早已看着眼热的华尔街银行家们准备动手剪羊毛了。



华尔街银行家们首先采用了“欲擒故纵”的计策，建立了一个被称为“联邦农业贷款委员会” （Federal Farm Loan Board）的机构专门“鼓励”农民把他们的血汗 钱投资于购买新的土地，该组织负责提供长期贷款，农民当然是求之不得。于是大量农民在该组织的协调下向国际银行家们申请了长期贷款，并缴纳了高比例的首付款。



农民们可能永远也不会知道他们掉进了一个精心设计的陷阱。



在１９２０年的４、５、６、７四个月内，工业和商业贸易领域获得了大额度的信用增加以帮助他们渡过即将到来的信贷紧缩。只有农民的信用申请被全部拒绝。这是一次华尔街精心设计的金融定向爆破！旨在掠夺农民的财富和摧毁农业地区拒绝服从美联储的中小银行。



参 议院银行与货币委员会主席欧文（联署１９１３年美联储法案）在１９３９年的参议院白银听证会上说：“在１９２０年年初，农民们是非常富裕的。他们加速偿还着按揭，大量贷款购置新土地。１９２０年下半年，突如其来的信用和货币紧缩使他们大批破产。１９２０年所发生的一切（农民破产）与应该发生的完全相 反。” [4.20]



对于因为战争而过多发放的信贷，本应在若干年里逐步解决，但是美联储董事会在１９２０年５月８日聚在一起开了一个公 众完全不知情的秘密会议。他们在一起密谋了一整天；会议记录多达６０页，这些记录最终于１９２３年２月１９日出现在参议院的文档中。（美联储）A类董事，美联储咨询委员会的成员参加了会议，但是B类董事，代表商业、贸易和农业的董事没有被邀请。C类代表美国人民的董事同样没有被邀请。



只有大银行家参加了这个秘密会议，而他们当天的会议直接导致了信贷紧缩，并最终导致了第二年国民收入减少了１５０亿美元，几百万人失业，土地和农场价值暴跌了２００亿美元。



威尔逊的国务卿布莱恩一语点破了问题的根源：“美联储银行本应是农民最重要的保护者，却成为了农民最大的的敌人。对农业的信贷紧缩是一次蓄谋的犯罪。” [4.21]



在对农业的“剪羊毛”行动喜获丰收之后，中西部地区附隅顽抗的中小银行也被清剿得满目苍夷，美联储又开始放松银根。



故事有很强的可读性，现实生活中，通涨的确也如绞肉机一样消灭着一些人的财富，增加着另一些人的财富。但是否如书中描绘的是极少数人刻意地、精确地制造出来的，那就是另外一个话题了。



曾经看到有人对此提出尖锐反对意见。也曾看过一些杂记，说上世纪七十年代末，中国的经济已经走到崩溃边缘，或者说政府实际已经破产，无法维持。（一个佐证是，第一次高考的试卷的印刷纸张是挪用了印毛选的纸张，可见当时物质匮乏的程度！！）所以，不得不改革开放，不得不启用邓小平。到底是小平同志高瞻远瞩（或者是被上天授命？）还是当时的情形已经容不得有第二种选择？



总之，历史的真相让人迷惑。



好在我们不是考古学家，我们只需要从事实和结果上看出一些基本结论就好。在我看来，普通百姓在负债问题上，还是保守起见比较好。虽然现在银行特别欢迎年轻人贷款消费，但假如一个年轻人负债90万，买了一套120万的房子，那意味着他今后几十年不能失业、收入不能下降，银行利率不能大幅上涨，等等等等。在资产价格比较贵的时候，如果大规模负债，其结果很可能如上面所描述的农民，被人剪了羊毛，或者如10年前的香港百姓，纷纷沦为负资产人士。



虽然我们可以把持有的物业去银行套现，再来做股票，按照这两年的行情，收益率超过贷款利息还是不难的，但是一旦行情逆转，或者操作不慎，其结果则是灾难性的。尤其当这个物业是我们赖以生存、居住的唯一资产，那结果是很可怕的。



这是个人的案例。以银行全局看，不排除今后收紧对转按揭、对房产抵押贷款的政策，这或许是行政政策的强行要求，或许是银行出于自己风险防范的本能，或者是其他原因。总之，流动性泛滥如果有稍许逆转，对资产价格、股票市场等等，都是重大打击。



以上是对个人负债的一点点想法。



之前跟同行讨论过企业和国家层面的负债问题。现在略说一二。



我们非常喜欢低负债的企业，我们的长期持有品种中，张裕就是负债很低的；香港的李宁（2331.hk）更是零负债，这样的企业能保持每年30—50%的增长，而且这个增长能持续，是相当不错的，表明企业行进在很正确的道路上，行业格局也比较有序，企业的远景规划、日常管理都是很有条理的。这样的企业通常也都是没有什么新闻的，很平静的。符合德鲁克对好公司的评价标准。



对制造类公司来说，负债通常是不可避免的。因为你不扩张产能，同行扩张了就意味着你的市场在失去。不扩张是马上死，扩张是将来死，总之恶性竞争在制造业相当普遍。我们看到很多企业，其净资产收益率远远低于银行贷款利率，这样的企业，哪里是在创造财富，分明是在毁灭财富！！很多公司，负债水平高达60—70%，很难想像，一旦某个项目失败，剩余的那点净资产能干啥？股东通常是血本无归的。



所以，对高负债企业，持谨慎态度太有必要了，虽然我们也可能错过很多新兴的成长性很好的小企业。但它们成功的概率是多少呢？假如我们同时投资了50家这样的企业，有没有一家成为今天的烟台万华？？概率很小啊！！



且慢，在我们长期看好并持有的品种中，赫然有万科、招行以及几家香港的保险股。它们可都是巨额负债的。的确，万科的负债长期在60％以上，这是行业属性导致的。这也决定了它在不断融资，不断向股东伸手要钱。我们深知，万科的高速增长，来源于三部分，房价上涨、规模扩大（外延式增长）、万科自身管理能力。而前两者都是外在的，一旦行业格局出现不利的局面，以万科目前的规模、战线，要想不受伤，那是不可能的。因此，我们会密切注意到行业的趋势，万科公司也深刻意识到危机，故而这两年更多采取了合作开发、加快周转等措施来尽可能降低此类风险造成的伤害。也正是出于这样的担心，我们虽然很看好它，但不会把全部资金都买了它一个。合理的配置对我们的心态，以及整个组合的稳定非常重要。



在银行、保险、证券三个金融的子行业里面，银行和保险从行业属性和公司成立的那一刻起就是“管理负债”。我们作为银行的储户，存入银行的钱，在银行记账为负债，我们作为投保人，交给保险公司的保费，也是它们的负债。所不同的是，银行可以随行就市，只要有一定的利差，就可以把钱贷款出去，它的盈利模式是“利差”。遗憾的是，以全球的趋势看，我们国家的银行所享有的高利差是罕见的，今后的利差一定是会逐步缩小的。因此，长期来看，银行的日子一定是越来越难过的――假如这家银行只做存贷款业务的话。所以，几乎所有的银行都转向了中间业务、个人零售业务。可以想到的是，不会有那么多银行在这个领域都成功的，只会有少数佼佼者胜出。至少，我们可以看到招商银行有胜出的极大可能。



以保险公司的情况看，和银行略有不同，以长期寿险为例，投保户所缴纳的钱，往往要几十年以后才需要赔付。因此，保单设计和销售时候的利率、物价水平和几十年以后的情况差别或许巨大。国内几家大保险公司，在90年代中期发行的高利率保单，现在都是巨额亏损的。（作为投保户，当然偷笑啦。）但2000年后的保单利率相当低，作为投保户来说，则可能是糟糕的事情，现在几十万的保费，几十年后，我们得到保险公司的赔付，或许只够给我们的孙辈买点玩具之类的。哪里谈得上保障？？？所以说，保险公司的经营比银行更为艰辛和微妙，它对赌的是央行的利率、长期的物价水平走势。从这个角度看，评价国内的保险公司，数据还远远不够，我们尚需要观察几个经济周期的起落，才能看到它们真实的经营水平和风险控制能力。



证券公司，从负债的角度看，是完全可以做到零负债的。以股东出资去租赁营业场所，招徕人才就够了。证券公司，只要不负债去做股票，从理论上说，绝无亏损的可能。早几年倒闭的证券公司，全部是因为高额负债（或挪用客户保证金）去炒股票导致的。只要成本控制得当，经纪业务是稳定的收入来源；资产管理业务（代客理财）只要不承诺保底，基本也不会巨亏；投资银行业务，只要控制直接投资的规模，则更是高利润的细分行业。我们之前贴过高盛的员工巨额花红的数据，从这个角度看，证券公司只要把“人”的因素处理好了，发挥了人的创造力、生产力，那是可以做到一本万利的。



所以，从负债的角度看，尤其是牛市的背景下，证券公司的优势会非常明显；同样在利率处于上升趋势中，拥有大量低价、低成本保单的寿险公司，也是很受益的；只要是利差很可观，经济处于上升周期中，银行的效益也是非常好的。



这一切，都有一个大前提：繁荣的宏观背景。一旦这个前提出现了不利局面，高负债的行业和企业，其不利因素会加倍放大。双刃剑嘛。



凡事难有两全其美的，所以，时时保持警惕和谨慎，以保守的态度配置资产，重视风险，总归没坏处。


　　　　　　　　

深圳2007房价暴涨背后的秘密




南方周末　  　2007-07-12 15:08:09



　　□本报记者　张悦　余力
　　
　　在经过2005、2006连续两年的房地产调控之后，中国大城市高涨的房价不仅没有丝毫回落，反而在近两个月迎来新一轮全面上涨的浪潮，而深圳无疑是其中的“领头羊”：仅在今年上半年，深圳房价即暴涨了50％以上。
　　从上海、北京到深圳、广州，庞大的资金将一个又一个城市席卷而下。下一个房价暴涨的城市是谁？何时才是尽头？
　　
　　一个楼盘的市值可买下整个伊利集团，“不是伊利的价值被低估了，就是楼盘的价值被高估了。”
　　一位开发商私下坦承：“现在楼盘的利润率已经高到让我们不好意思的程度了。”
　　“8000个炒家控制了深圳将近30％的二手豪宅。”在中介圈内，这句话被广为流传。
　　有大地产公司已经决定，在2008年底前要出清全部存货，不论以什么价格。
　　一些高新技术企业已在考虑离开深圳。房地产利润已开始压迫深圳的整个经济肌体
　　　　
　　18个月以来，深圳经历了一次没有前例的房价狂飙：平均房价从2005年的7000元／平方米上涨到接近16000元／平方米，仅今年头6个月，房价就上涨了50％。
　　资本露出饕餮本性，再多、再贵的新房推出，总是一吞而空。房价不断刷新历史纪录，买者依旧如云，人们似乎对数字失去了感觉；“只要楼王，不论价格”的预订已经不让地产商感到惊喜；投资者并不抱怨价格，他们的愤怒在于——并不总能买到新房。
　　在十多天的采访中，无论是政府、学者、开发商、中介甚至是炒房者，南方周末记者遇到的每个人均称：如此上涨其意料之。然而，一切又似乎是如此符合逻辑。
　　6月初，招商地产的一位高管在一个房地产论坛上说，他们开发的高级住宅兰溪谷，近1100套房子以当下市值计算，已可买下整个伊利集团。
　　兰溪谷二期的楼盘正在询价，据悉买家报价已到3.2万元。伊利是中国最有价值的企业之一，一个楼盘的价值显然无法与之相提并论。这位高管感慨，“不是伊利的价值低估了，就是楼盘的价值被高估了。”
　　到6月底，深圳福田区欢乐谷附近一个叫“纯水岸”的楼盘到达了它的巅峰，这里卖出了一套单价7300多万的别墅，每平米价格高达14万元。
　　“那栋别墅光佣金就挣了100万。”中介公司小姐指着“纯水岸”人工湖边掩映在绿树丛中的别墅群说，那片别墅基本上都卖完了。
　　知名地产商人王石亦感叹：在这样的牛市下，房地产的品牌已经没什么作用了。
　　“现在楼盘的利润率已经高到让我们不好意思的程度了。”6月29日，一位开发商私下如是对南方周末记者坦承。
　　素来以速度和财富著称的深圳，在它26岁之际，发觉速度与财富的结合令它眩晕：这个城市以前所未有的速度诞生着百万富翁、千万富翁、亿万富翁，同时以前所未有的速度让更多的人远离住房梦想。有两个深圳———渴望房价上涨的深圳，期待房价下跌的深圳———对于其中一个，这是最好的时代，对于另一个，这是最坏的时代。
　　
　　筛眼中的人生
　　梅林一村100平方米的福利房、纯水岸临湖的高档住宅、观澜高尔夫的别墅———深圳房地产市场近来成交最旺的楼盘，它们的买家级别分别意味着百万富翁、千万富翁和亿万富翁，如同对应着飞机的普通舱、商务舱和头等舱。
　　上涨中，深圳楼市就像一个筛子那样筛选出富人，而且筛眼仍在不断扩大，众多怀揣深圳梦的中低收入者也竭尽所能地避免被筛子筛出去，即使这意味着他们被深深“套牢”，透支未来———取消了二线关的深圳，房价无疑是一道更高明的门槛。
　　去年10月中的一天，来自武汉的傅志刚清楚地看到他人生中的那道筛眼。
　　那天上午他偶然路过一个叫“碧华庭居”的小区，出于习惯，他把视线投向房产中介的信息栏。令他惊喜的是，一套100平方米的二手房刚刚挂牌转让，他是第一个看到的人。
　　2005年研究生毕业的傅志刚，在深圳的同学十余人，只有一人尚未买房；他所在的大型国有公司，同时进来的毕业生有一大半买了房，2006年7月毕业的人中也有一半买了房。绝大部分首期来自父母，或是借钱。
　　之前两个月他无时不处于焦灼和郁闷中，看了无数的房子，可每次他去看房，房子总会在第二天就被人抢走。而且每套都比前一套卖得贵。
　　愈发焦灼的傅志刚，不知道自己正在经历深圳楼市的再一次报复性增长。当年6月1日，“新房2年内出售须缴纳5％营业税”的规定将售出时限延长到了5年。 2005年的那一幕完整再现。同样长达3个月的对峙，同样是买方心理崩溃，营业税的成本一模一样地添加进了房价里，房价一模一样地加速上涨。“6、7、8 三个月，我的收入加起来只有5000元。”地产中介张先生说，那时谁都不让步，交易少得可怜，以佣金为生的中介日子自然不好过。
　　短暂的萧条后，张先生们乐于为急不可待的傅志刚们找到合意的房子。
　　这次，傅志刚成了第一个去看房的人，在屋子中停留的半小时内，他遇到了不同中介带来的十几个看房人，几乎是一个小型现场拍卖会。从看房到决定，只用了2个小时。签完合同后，傅志刚给女友打电话，“我是不是在做梦？像买棵白菜一样花掉了未来三十年？”
　　“这棵白菜”花去了他所有的积蓄，首期款中有部分是向朋友借的。他的收入稳定，在深圳属于中等偏上，每月6000元工资，女友的收入还略高一点。每月按揭款用去了他俩总收入的50％，而国际通行的警戒线是家庭总收入的30％。
　　女友在电话中劝傅志刚冷静一点，傅则回答：如果现在不买房子，那我可能一辈子都不能给你一个家了。
　　对于傅志刚这一深圳人数最为庞大的白领阶层来说，房子是关乎一生的博弈。博弈论创始人冯·诺依曼曾准确地描述过这一群体：在手上牌可能最差的时候加大赌注。牌局对他们不利。
　　身边都是这样的故事。在目前这个高位前已购置房屋的人庆幸自己做了房奴，背上的沉重包袱似乎能保证他们留在筛眼继续扩大的筛子里；另外一些望房兴叹的人则因错过机会欲做房奴而不得暗自生恨。
　　7个月后，傅志刚的同学在他的10楼买了同一户型，多付了三十多万。“真羡慕你早就买了”。而傅也羡慕在他之前买房的同学。
　　这时的傅志刚正在装修自己的房子，在梅园路的大型建材市场，上千个摊位全都生意火爆，订单均排到一个月后。
　　据世华地产在今年3月的调查，他们发现，深圳人的购房习惯有了根本变化：过去，来到深圳3－8年后购房是常态，而目前1－3年也成为常态，而这些人，基本无法依靠自己的收入支付房款，两个家庭、两代人共同承担一套房子的首期甚至是按揭已不鲜见。
　　
　　转折之年
　　“房价问题已经是深圳最大的政治问题。”一位深圳市政府部门负责人对南方周末记者坦言。
　　实际上，深圳市在1988年就率先提出：深圳市住宅局代表政府建设微利房，以成本价向居民出售。住宅局可获微利，以弥补建设福利房的亏损。它实际上是一种成本房。
　　1993年，这个城市曾自豪地宣称，深圳市有户籍人口的住房问题已经基本解决，该市住宅局因此于1992年获得了联合国人居荣誉奖。
　　当时深圳房地产两轨多价的住房体系已经规划好了蓝图。《居屋发展纲要》还拟订了福利房占30％，微利房占40％，商品房占30％的比例，并注明：此后，建房比例中的两头逐渐减少，微利房逐渐增多。
　　那个时候，每个深圳市民，都可以排队购买政府开发的微利房。这项政策很好地解决了深圳人的居住问题。即使在深圳发展最热的时候，也没有出现房价飞涨的现象。
　　然而在10年后的2003年，深圳市住宅局黯然退出历史舞台。此后深圳的福利房和微利房建设陷入停顿，供应量少得可怜，而且多数是为公务员建设，多数居民由此被逼进商品房市场。
　　上述政府部门的负责人将之定为深圳房价的转折点。“就像米和盐一样，房子是半公共产品。因为房屋承载着人的基本居住权利。而房地产商就是想把政府供应这块挤掉。当时一些开发商攻击住宅局，认为住宅局成为一个政府背景的开发商。”
　　“与香港覆盖60％人群的公屋制度一样，过去深圳居民三五年或者七八年总是能排上房号。可现在怎么保证？”他说。
　　然而，房地产市场化是全国一盘棋，深圳对此似乎无能为力。
　　
　　通往“繁荣”之路
　　“如果说，2006年深圳楼市是疯狂，那么，今年则是癫狂。”6月22日，世华地产市场研究总监肖小平对南方周末记者说。在她的记忆中，疯狂源自2005年下半年。十余天的采访中，这一印象不断被印证。
　　2005年之前，深圳以房价平稳著称。当杭州、上海、北京等明星城市的房价次第领涨时，深圳更像一个局外人———这里的居民经历过1990年代中后期的楼价下跌(价格从高位时的10000元／平方米跌落一半)，也见证过香港楼市的崩溃、负资产阶层的凄苦，“他们更理性，不轻易投机”，香港学者郎咸平曾这样评价。
　　房价温和而平静地上涨几年后(每年约5％)，深圳人对楼市的审慎态度开始悄然而变。
　　推力更多地来自深圳之外。2005年前后，“流动性过剩”成为描述中国宏观经济时出现频率最高的词汇之一，它的意思是：钱太多了。这意味着，“留什么在手上都比留人民币好。”一位前地产中介说，从2005年开始，她替自己和几位无暇亲力亲为的朋友投资深圳房产，至今，获利数倍。
　　经济学家们对此有着清晰的解释：事实上，在货币市场上有超额供给(即流动性过剩或钱太多了)时，人们会通过增加支出来调节，而这种支出通常会是投资而不是消费。
　　由于前期的平稳，相较于北京、上海，2005年的深圳楼市已有落差，颇让投资者放心，在深圳购置房产显然是一个稳妥的选择。
　　何况，可供中国普通居民选择的投资品实在不多———比起普洱茶、艺术品，甚至是奢侈品，股票、房产还是更可靠一些。相较阴晴不定的股市，房产又更可靠。何况，房产比股票更“重”：股票只是一张纸，而房价即使下跌，还可通过出租房屋挽回损失。
　　2005年7月，另一个大事件更将深圳人推向了投资一途———人民币开始汇率改革。QFII(合资格的境外机构投资者)提出了近乎夸张的建议，“持有一切以人民币计价的资产，包括垃圾。”
　　那时至今，人民币累计升值幅度已超过7％，各方预测，升值仍将持续。这意味着，人民币汇率目前仍被低估。通俗而言，汇率是现金的价格，当把现金的价格往下压的时候，其他资产的价格都要上涨。房产亦如是，直到汇率不再上升。
　　“人民币一升值，我们就意识到，深圳将接过上海、北京的接力棒，成为房产投资的又一个资金洼地。房价上涨无可避免。”一位房地产策划师回忆道。
　　汇改前两个月，调控楼市的“国六条”出台，深圳市政府应声宣布，从6月1日开始，“新房2年内出售须缴纳5％营业税”。这为深圳人的理性选择增添了些许戏剧性：卖方希望以更高价卖，以弥补陡然增出的成本，买方不愿买，等着房价跌。心理对峙持续了3个月，以买方卸甲投降、追涨购买告终。
　　征税5％，房价涨幅不止5％。肖小平解释，被征税者涨价5％，不需要交税的卖方不会不跟着涨，为了得到与后者相等的收益，交税者还会接着涨价……这样的逐涨游戏，在一直是卖方市场的深圳楼市，成为了不断探测买房者心理底线的竞价过程。
　　一位有威斯康星大学经济学博士背景的地产商将人们投资楼市的冲动称为“理性选择”。当前人民币的存款利息已低于通货膨胀率，即经济学家们所说的“负利率”。将现金留在手里或存银行，其实际购买能力将下降，并不理性；用于购买股票或房产，或许还可以预期未来升值。
　　事实上，在市场经济发达的国家，房地产隶属于金融业，而不是制造业。房子是金融产品而不是单纯的消费品。很多中国老百姓没有这个常识———房产类似股票，它的价格某种程度上来自于“散户们”自己对未来的预期。
　　于是，看似荒诞却符合逻辑的一幕出现：政府抑制投资或投机需求的良好意愿，在买卖双方力量不均的竞价中，违背初衷，成为了房价上涨的助推剂。
　　一系列事件之后，深圳楼市踏上了通往“繁荣”之路。
　　
　　满城尽是炒房客？
　　看涨！看涨！深圳楼市从2006年的疯狂，演进到了今年上半年的颠狂。楼市飞涨的“深圳速度”似乎是对人类想象力的一种嘲弄。
　　新楼盘的销售不得不在酒店或是会展中心进行———只有这些地方，才能容纳下等候抽签的购房者。过去常常只在彩票摇奖时出现的公证人员，现在则出没于各个售楼现场———他们的在场，多少能缓解人群对地产商的责难。
　　2006年底，观澜高尔夫推出160多套别墅，600多户闻讯抢购，近千万元一套的豪宅每两三分钟成交一套———或许不比卖白菜更慢。眼看可能出局的买家竟然高呼：“别抽签了，干脆现场拍卖吧！”
　　今年4月，深圳市社会科学院公布《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》称，去年置业者中有超过30％在取得产权证后半年内转手。
　　“炒家让一切都失去了平衡！看不懂，居然可以炒到这么高！”深圳规划局的一位官员直言。
　　“像炒股票一样，他们一波一波地在炒房子。现在的房产证就跟烫手山芋一样，过不了几个月就转一道手。”深圳发展银行高级业务经理高黑告诉南方周末记者，他见过一套房子，半年内转了三道手。
　　而在中介圈内，一则传言广为流传：8000个炒家控制了深圳将近30％的二手豪宅。
　　传言无法求证。追溯历史报道，2005年，无论是政府还是市场人士，都认为深圳炒房客大约只为购房者的10％。
　　至于今年，一位不愿透露姓名的地产高管披露，他们的楼盘约35％－40％是投资性购买，“其他开发商的数据也大致相同”。
　　深圳市房地产协会秘书长张文华则表示，“根据下面调查的结果，有的楼盘显示炒家比例高达惊人的70％。”根据他的经验，全市范围内这一比例约为35％。
　　这与深圳发展银行高级业务经理高黑的经验大体相符———他的业务中，1／3是初次买房，1／3是投资，1／3是转贷。而转贷，常常是为了装修或买第二套房。
　　这与世华地产的调查暗合。在回答购房动机时，15％的人选择“自住”，15％的人选择“投资”，余下的70％则选择“投资兼自住”———如果房价继续上涨，他们将可能成为新的投资客。
　　一位留美博士出身的地产商认为：在成熟市场，成功的投机者应该起到市场稳定器的作用。“价低买进，平稳楼市；价高卖出，平抑房价。”然而，在一个失序市场中，炒家的投资行为无法不以一种唯利是图见利忘义的负面形象示人。
　　炒家“干炒”早已不是秘密。房价的上涨，已把太多自住需求抛离，目前二手房已经从由投资客转卖给自住者，转变为了投资客转给投资客，投资客之间相互接货，然后一波波抬价，也就是所谓的“干炒”。
　　楼市，已是投资者的盛宴。他们对上涨的预期，甚至强于地产商——只要继续上涨，就意味着获利。这些逐浪者，在追逐中叠加、推高着浪花，一次又一次，试探、突破着人们的心理底线，也挑战着彼此的心理底线。
　　这座城市从未拥有过这么多的百万富翁、千万富翁和亿万富翁。财富与勤奋、刻苦和知识不再有那么大的关系，而更要归功于冒险，或是与地产商的良好关系。
　　
　　奇异的合谋
　　今年1月27日，一个叫“金地名津”的楼盘在深圳会展中心开盘销售。近几年持续投资资产的金融分析师杨锐，一直看好深圳楼市，但对于当天的现场仍没有心理准备。准备购房的他看到等待摇号的4000人(约2000户)，不由倒抽一口冷气———这个楼盘只有800多套。
　　当场摇号抽签，抽中的每一拨10户依次选房。杨锐幸运地排进了第3拨，也是最后一拨。“进去一看，80％的房子都标明已售。”心仪的户型早已被人捷足先登，但看到如此情形，杨锐临时决定多买一套，他在剩下的户型里随便挑了两套。
　　其他还在等待叫号的约1970户在一个小时后被告知楼盘已经售罄。现场立即混乱起来，人们激动、愤怒，大厅中的摩擦、争吵此起彼伏。
　　就像参加了一次“轮盘赌”一样———作为奖赏，中奖者终于有资格掏出至少百万以上的巨款购买均价16200元每平米的房屋。可以计算出，中签率是1.5％；购房者中的老股民还记得，1992年百万人排队抢购股票认购证的那次，中签率是10％。
　　和很多至今在网站讨伐开发商的市民一样，杨锐认定那次在会展中心1.5％的中签率便是其中手法拙劣的一例。
　　他说：“我回去上网查那天成交的不足50％，也就是说房子根本没有卖完，我担心是完成手续时间不够，连着两三个星期上网查都是同样的结果，春节一过，开发商再出示公告说有一些退订的可以重新选房，这一次房价就是18000元了。”
　　“时间就是金钱。”这一在深圳蛇口最先提出的口号深刻影响了中国。对于捂盘惜售追求房价“涨停板”的开发商来说，这个口号的确别有意味。
　　“开发商捂盘惜售的现象确实存在，但对于正规的大开发商来说，它们更倾向于快速套现，将资金转入下一个项目，而不愿承担市场风险。所以，楼市泡沫并不一定产生于有人恶意囤积，而是整个市场和社会的短视。”肖小平说。
　　2006年以来，楼市的投资者们和地产商们形成了奇异的合谋关系，“金地名津”的销售策略只是其中手法的一种，一些地产商采用了更为高级而合法的方式，它们在正式开盘前，会进行一段时间的公开询价，将关系户和普通购房者报出的价格累加制定出最终售价，这样的定价往往会提前覆盖未来的上涨空间，成为市场上的价格领导者，而实力较弱的开发商则可根据这样的价格确定己方售价，而投资者们在卖出二手屋时又是盯住新盘价格。
　　价格继续上涨，地产商将获利，投资者也将获利，本应是价格谈判者的买卖双方，却不约而同地合谋定价，房价在这样的循环中渐次推高。盼望楼市下跌的购房者除了用脚投票，基本失去议价的机会———他们中许多人也已被逐离在房市之外。
　　面对南方周末记者，一位知名房地产公司的开发商回应“深圳开发商联手推高房价”的指责时表示：香港房地产商才有可能形成垄断，整个香港房地产市场控制在几家大地产商手上，可他们也没形成价格联盟，深圳成百上千家开发商，更没有这个可能。
　　或者说，在空前牛市中，根本不需要什么合谋，开发商跟着水涨船高罢了。这个时候，没有人考虑水能载舟也能覆舟的道理。
　　2007年6月28日，福田区一块5000平方米的居住用地拍出1.66亿元，竞价激烈。该楼面地价为1.0375万元／平方米，创深圳新高。这是特区内今年首次出让居住用地。
　　而在前不久，关外一块土地的拍卖也创下天价。这表明一个可怕的事实，有房地产商继续看好深圳房价，否则断不会这样出价。
　　另一方面，政府财政也得以大为充裕，房价大涨，导致深圳房地产税收猛增。据《中华工商时报》报道，深圳地税局负责人透露，1－5月深圳房地产市场由于交易活跃，以及多数交易楼盘为5年期以内楼盘，所以营业税收入较高，房地产总税收合计49.84亿元(未含契税)，占全市总税收的19.6％，全年预计会超过100亿元。
　　有专家表示，开发商在短期内没有任何降价的动力。但可以看出，开发商的这种行为方式仍建立在购买者总体对楼市看涨的前提下，而影响整个购买者群体的预期通常只有地方政府才能做到。
　　亦有经济学家形容，就像已经一去不复返的金本位时代，某种程度上，中国经济进入了房本位时代。
　　他预言，“经济发展到现在，各种形式的资产中房产是交易成本最低的，房本位正慢慢变成金融体系的基石。”
　　
　　谁在裸泳
　　近日，又有小道消息在深圳地产界传出，7月15日将是深圳楼市的又一个心理节点，从这一天开始，政府将对房屋出让收益征收15％的个人所得税。这一次，如果传言属实，买卖双方谁将赢得对峙？过去两年的情形会不会第三次重现？
　　无论输赢，目前的深圳楼市，租金已不足以支付利息，推动房价的原动力已主要是投机和转手。这意味着，目前的市场逻辑近乎自我循环：房价的上涨系于对仍将上涨的预期。
　　“售租比(售价／月租)、房价与家庭年收入比两项指标都已经到达警戒线。总的来说，不乐观，有蛮大风险。”深圳发展银行住房与消费信贷部总经理柳博说。他们已经开始上调风险控制的尺度，“所有的风险防范，都是为了应付将来的那一次不景气。”
　　在房贷业务突飞猛进的乐观氛围中，柳博总会不合时宜地想起罗伯特·希勒。这位准确预言了纳斯达克崩盘的耶鲁大学教授，研究了美国115年的房价后得出结论，人们对房价的投机心理是导致上涨的主要因素。其他因素，不是早已有之，就是伪命题。但这样的上涨，总会跌落。Anything　flying　 high　will　fall.(任何高飞之物均会跌落)
　　柳博问道：“有谁能保证，房价在未来没有20％的可能下跌三成？”
　　到那时，房贷就已经不安全。他借用巴菲特的名句———只有在退潮时才能看得出谁在裸泳，“我希望那时我们都穿着衣服。”
　　许多人在准备衣服。杨锐已决定不再添置新房，一些炒房客也认为房价太高，已把视线投往下一个可能的资金洼地。数十人甚至上百人的深圳看房团一批一批地涌向惠州、东莞、桂林、长沙、武汉等城市，继续着淘金神话。不久前，在长沙，一个由深圳地产商开发的楼盘，70套联排别墅中有40套为深圳人购得。
　　地产商们依旧在享受着楼盘的高价和抢购，依旧在以天价竞拍土地。但有的大地产公司已决定，在明年年底前出清存货，不论什么价格。
　　“下跌是一定的，也许就在明年，也许不那么快。”一位地产商私下坦言，他现在做的所有事情，都是在为将要到来的寒冷期准备。尽管各国的经验表明，房价一般是缓缓下降，更像是一块系在降落伞上的砖块，但是，“如果那个日子来了，很难有人逃得过”，他喃喃自语。(文中杨锐与傅志刚为化名)

thanks.............................

深圳严打开发商捂盘 新楼盘限10日内发售
http://www.sina.com.cn 2007年07月14日 13:34 21世纪经济报道

　　根据深圳市国土、工商和物价管理部门13日联合发布的通知，深圳将采取措施进一步规范商品房销售行为，严厉查处商品房销售过程中的违法违规行为。

　　通知要求，房地产开发企业在取得《房地产预售许可证？前，禁止内部认购、内部认筹、内部登记、办理“VIP卡”等行为，禁止发布项目销售广告，禁止收取任何预定性质款项；取得《房地产预售许可证？后，必须在10日内，采取公开、公平、公正的方式销售，不得囤积房源、捂盘惜售。“深圳市国土房产局房源公示系统”中待售的房源，不得无故拒售。　

　　商品房项目必须明码标价。房地产开发企业在取得《房地产预售许可证》后开始售房时，必须在售楼处醒目位置悬挂或张贴《商品房价目表》，并在“深圳市国土房产局房源公示系统”中明示价格。　

　　房地产开发企业与购房者签订的“认购书”、“房地产买卖合同”，应使用全市统一的示范文本，并通过“深圳市一手房网上销售系统”下载　，不得使用手写文本。“认购书”、“房地产买卖合同”签订后，不得随意变更或解除。　

　　严禁“炒卖楼花”行为，房地产经纪机构不得代理销售尚未办理《房地产证》的二手房及其他不符合销售条件的房屋。　

　　从事二手商品房销售的房地产经纪机构应尽快完成二手商品房明码标价工作。包括：应当向消费者明示楼盘名称、户型、朝向、装修情况、建筑面积、单价和总售价等相关内容，同时应在其营业场所的醒目位置标示中介服务费和其他相关收费的收取方式、收费比例或收费金额。

主持人全忠：谢谢万通张总，其实万通的《风马牛》所带来的企业内涵的新的尝试，我觉得可能在读过杂志之后会有更好的体会。刚才会议代表提出我的会开的有点沉闷，太正式了，我想一会儿在接下来的发言过程当中，出去大家有问题，可以随时打断，要不然一会儿我们变成十七大了。接下来有请《万科》的彭涛讲一些。

　　彭涛：很高兴有这个机会和各位同行做交流，我就从个人的角度来谈一下《万科》发展的一些历史和经验。大家可能都看过了，最早就是92年创刊，当时是一个偶然的机会，现在看来可能是宿命，因为那时候邓公南巡，万科正好出来。我记得在查早年资料的时候，看到王石早期创刊的时候付出了很多的心血，包括和各个主编编辑之间的沟通，甚至向主编们推荐较好的专家学者的文章，在当时万科做出这样的刊物，而且摆脱较为传统的这种东西，我想早年通过王石本人对刊物的鞭策和激励，使得周刊短期内对财经时事和万科本身的记载评论和摘录在短短几年内崛起的原因。

　　《万科》这些年通过大家的沟通努力，基本形成了自己独立的品格，我们周刊一直坚持认为，它作为一个企业刊物，必须敏锐及时的捕捉万科这个企业成长变化的过程，还要进行分析，把企业家近期的举动放在行业内的背景下来观察，这样子我们做出的东西才会相应的有一些深度，而不仅仅是一个记录。

　　周刊也就是在这样一个定位了发展下，能够得到很多外部的认同，十几年来不断的通过这些积累吸引外部的像财经界、媒体界的朋友在这个平台上面分享他们的观点和思维，还有一些好的想法。

　　周刊这十几年来形成了比较好的思想平台，成为一个公共话语，成长的比较非常的地区，随着周刊这样不太像内刊的内刊，向外的力度加大，本身万科就说《万科》周刊是不是关注外界太多了，是不是和企业发展不太紧密，我们曾经也讨论过，基本我们感觉，只要周刊坚持对万科进行深入、细微的观察和分析，保持这种视觉的话，向内向外多一点，本身是一个取舍，本身坚持这点就够了。

　　九十年代末期，《万科》十多年的成长，形成了很好的制度，职业经理人的团队，信息渠道随着信息化的建设和推进，不太需要周刊早年这种上传下达的功能，从这个意义上来讲，周刊的使命结束了，但是王石作为企业领袖，他本身的知觉也觉得周刊在互联网时代会有一个比较好的契机，在王石本人的力推之下，迅速搭建起网络平台，在较短时间内聚集一些国内有想法的朋友，包括经济学人士，文化学者等等，通过这个平台进行互动和交流，而本身这个平台也成为周刊非常重要的资源聚集的工具，包括我们的撰稿人对内部的分析，还有万科本身的网站，它能够维持三到五年之间的一个状况，所以在那个时期内，我们《万科》周刊更多的是低成本的影响力，传播非常快，基本上我们当时的一个运作模式就是集聚几位有想法的意见领袖，让他们做版主，吸引一群有想法的朋友在周刊论坛上进行理性和较为智慧的讨论。基本上在这个时期内周刊文本杂志和论坛两皮是并行的状况。

　　我们后来了解到这个论坛影响力有时候都超出了我们自己本身的预料，包括后来我们了解到的，像国内比较出名的金融学者，都曾经关注过这个论坛，他们都会去看一些东西。谈到《万科》周刊这个刊物，早期是通过主编们的不断努力，形成了一个比较有风格，有想法的杂志，2000年后利用互联网搭建了平台，为周刊开辟了新的领域。这种刊物来说，到今天它还会继续发展下去，我们的想法是在中国现在转型当中，市场力量越来越强调，原有的体制在冲破，我们乐观的看一个有教养的工龄社会可能会形成，我们的刊物将从点滴做起，能够为有教养的公民提供参考的杂志。

　　周刊这十几年来的光环，如果你太看重的话，会形成一个包袱，我们的想法是现在媒体这么发达，有这么出色的杂志，为什么别人还要看万科，我们提供什么给读者，提供独特的视觉，有别于主流媒体提供的东西？从地缘角度看，现在是偏安南方一域，从我们来看，恰恰能够避开主流话题，可能在边缘的视觉，只要平和的心态和冷静的视觉来搭建一些有价值的东西，然后发出《万科》的声音，这也是我们这个刊物每年在出一本白领精选的时候强调的，《万科》周刊会唱属于自己的歌，我想也正是帮年轻人当前的压力下把这个刊物提升一个新高度。

苏黎世居民还记着谁？（瑞士之旅六）
作者: 王石
时间: [ 2007-07-15 16:51 ]

穿过站台，进入车站大厅，旅客熙攘，井然有序。
车站下沉三层，餐馆、时尚店应有尽有。

咖啡店一杯浓缩黑咖啡，瞅着隔邻花店鲜花，赏心悦目！

出火车站，跟着一位上了年纪、表情严肃的当地人导游，沿站前街漫步。

叮叮当当电车铃声、哗哗哗喷泉、一座伟岸铜像。

导游：“看到那座铜像了吗？那可是对苏黎世的建设立下汗马功劳瑞士铁路之王厄谢；建立了铁路公司，创办了瑞士债券银行，还是苏黎世理工学院的校长……”口气似对这位历史人物不以为然。

大街两侧菩提树、时装店、餐厅。

步入帕拉德广场。

导游：“这一带是苏黎世金融街的中心，瑞士银行和联邦银行的总行都集中在这里。小心迈步，你脚底下都是这些银行的大金库，储藏着数量世界第一的金条!”

真看不出来。暴发户喜欢穿金戴银，真正有钱的却是不动声色。

绿色草坪，街边公园。露天咖啡店、餐厅。

餐饮客人面对行人、街道，优雅的闲聊阅读饮咖啡。

绿草坪上一座雕塑：行进中，一个天真的孩童仰望一位淳淳教导的长者。

向导：“裴斯泰洛齐，另一位苏黎世历史名人，是瑞士著名教育家。”口气带有赞许、敬仰，“以儿童的精神、自然的行为为准；强调注意数目、形式和词语三个基本要素。他根据这一原理，改进了初等学校各科教学方法。他的教育思想对近代初等教育的发展有重大影响。裴斯泰罗齐是瑞士家喻户晓的人物，在苏黎世更是妇孺皆知，而提到铁路大王厄谢，除了我们导游，还有谁记得呢？”

携手凯德商用万科外包商业地产
http://bj.house.sina.com.cn 2007年07月16日09:53  中国房地产报

　　万科减法战略升级20余年的历史中，万科砍掉了所有与住宅不相干的业务，从录像机到汽车模型，从模特公司到超级市场，从遍地开花式的扩张收缩到聚焦三大经济圈。对于王石(王石博客|王石新闻)来说，减法是个永恒的主题-本报记者 刘晓云(刘晓云博客|刘晓云新闻) 李伟(李伟博客|李伟新闻)

　　深圳、北京报道

　　7月10日，万科企业股份有限公司(万科A，000002SZ)发布公告，万科与嘉德置地的全资子公司凯德商用产业有限公司(以下简称“凯德商用”)签署战略合作大纲，将其开发项目中的商业部分与凯德商用展开合作。这意味着，万科将其业务链条中所有商业地产项目全面外包。万科的减法战略再次升级，从住宅产业体系外的修枝剪叶进入到体系内部的全面优化，营销的万科要成为技术的万科和服务的万科。

　　7月10日当天万科股票上涨2.96%，第二天继续上涨3.31%。事实上从7月6日开始的5个交易日内，万科上涨了接近15%。市场对万科更加彻底的减法战略投出了支持票。

　　外包商业地产

　　据了解，此次合作的签约仪式选在凯德置地集团的主场新加坡。

　　根据合作大纲，双方拟就已开发、正在开发和未来的新项目中的商业部分开展非排他性战略合作。万科将与凯德商用选择合适的项目进行共同开发，凯德商用负责提供项目商业部分的开发资金，并负责有关部分的规划设计、招商以及经营管理等工作。而万科负责包括项目开发、建设和日常经营管理。

　　此外，对于万科已经开发完毕或部分正在开发的项目中的商业部分，凯德商用也有意向购买，也将为此制定一个商业资产规划。

　　不过，目前万科尚未与凯德商用就具体的项目合作达成协议。

　　虽然万科一般不涉足商业和持有性物业，但现在很多项目既有住宅又包含商业等持有型物业，这已严重阻碍着万科的并购行动和开发速度。去年以来，万科的一系列收购举动，陆续将富春东方的万轩国际写字楼等商业项目收入囊中，这些商业项目也急需专业的运营商来经营。此次与凯德商用的合作，一定程度上解决了万科的难题。

　　“如果没有合适的合作伙伴进行商业等物业的开发和管理，公司可能因此丧失很多很好的项目机会。”万科集团总经理郁亮也坦陈，万科的住宅中需要开发很多商场，通过对住宅中商业规划的完善和经营，项目品质也会得到提升。同时，凯德的零售业也会有着更好的发展。

　　“万科了解住户的需求，我们有丰富的商业运营经验，两家联手将会得到更大的提升。”嘉德置地总裁廖文良也如是表示：“目前国内没有特别适合社区的综合性商业，特别是在二三线城市和一些大中型社区中，缺少能满足居民日常消费需求的商业项目，凯德与万科合作之后将会推动这种商场的开发建设。”

　　凯德商用是新加坡凯德置地集团在中国专注商业地产业务的公司。在业务方式上，凯德商用更愿意通过合作的方式开展：在北方，凯德商用联手华联集团；在南方，它的合作伙伴是申国投。现在又多了一个万科。凯德商用已经把总部从上海迁到了北京，目前在北京已经有4个项目：已经开业的望京佳茂广场，即将开业的西直门西环广场；正在建设中的东直门莱弗士广场以及刚刚收购的大望路九龙项目。

　　减法2.0

　　在21世纪福克斯电影的主题曲中，董事长王石挥舞着一面红旗闪亮登场。这是名为《万科减法》的FLASH短片开头。在这部由《万科周刊(万科周刊博客|万科周刊新闻)》新近制作的短片中，王石以“老和尚”的形象出现，宣讲“加法容易减法难，吃胖容易减肥难”的道理。

　　对于减法战略万科有着近乎宗教般的执著，在这家公司20余年的历史中，万科砍掉了所有与住宅不相干的业务，从录像机到汽车模型，从模特公司到超级市场，从遍地开花式的扩张收缩到聚焦三大经济圈。对于王石来说，减法是个永恒的主题。

　　半个月前，王石在深圳万科发展策略发布会上宣称“未来万科会逐渐把住宅以外的大量业务外包”。这其中就包括为万科立下汗马功劳的万科物业。用王石的话说，按照万科的扩张速度，总有一天万科物业的员工会超过百万人。而这将是万科不能承受之重。

　　值得注意的是，万科减法已经从修枝剪叶的模式升级到了优化内部业务链条。这是一次战略性的调整。王石将这种转型描述为，从营销的万科转变为技术的万科、服务的万科。万科的目标就是做耐克那样的公司，除了品牌与设计之外其余全部外包出去。即使在住宅产业的链条内，万科更希望与更专业的公司合作，而自己则专心做资源整合者与品牌塑造者。

　　多元化还是专业化，这是一个争论不休也没有答案的问题。希望最后一套住宅是万科建造的，王石更愿意用这种机锋的方式做答。

　　对万科来说，没有最减，只有更减，行业细分与优秀的合作伙伴是正处于扩张及转型期的万科所追求的。

　　　点击进入本刊更多内容：（中国房地产报）

为什么拿不住
作者: 翟敬勇
时间: [ 2007-07-16 15:21 ]

昨天在温州和朋友聊天，他提到一个现象，“我买的都是好股票可就是拿不住”。我就问他，“你要多想想为什么拿不住”。
我们身边有太多的人拿不住，就包括一些有名的投资专家。为什么拿不住呢。每一个人都会给自己找N多理由。拿不住的原因是多种多样的，拿的住的原因只有一个：“看的足够远。”
这几天在北京、上海、温州、广州见了总共十位朋友，给我最大的感触就是，中国的金融市场的人才将很多，中国的资本市场的投资者的教育任重道远；太多的人需要正确的价值观进行引导；很多人对价值投资的学习是非常渴望的。
这些天恰好是某个利用互联网为自己牟取不义财富被抓的事件曝光，我这几天也在不断的看媒体的披露的财富聚集细节。在北京我和朋友聊天时，我也对我们的定位给予了澄清：我们不是私募，我们是一家投资公司，我们不具备投资咨询和资产管理资格，我们没有从事任何国家不允许的承诺收益和亏损的证券业务，我们所作的都是亲朋好友（有一些新朋友，大部分是老朋友介绍的）的受托管理，我们的投资都是在他们的授权下进行的。我们做的是长期的股权投资。在这里澄清一下，我本人除了2006年4月参加过一次聚会以外，从来没有参加过任何私募聚会，我们不是私募基金所以也不必参加任何私募聚会。我们也没有想过什么阳光化。
我曾经是证券从业人员，所以我很清楚我们哪些该做哪些不该做。所以我们从来不向任何人推荐股票，也没有想过要大家把钱聚集到我们的帐户上。我们作为长期投资的机构，我们自身有法人帐户在进行股票投资，我们的换手率10％不到。
我们投资主要是选择企业，选择好了之后，我们就长期投资了，基本上没有想过要卖，我们的法人帐户基本上是只买不卖。我们对于我们投资的企业有信心，我们拿的住。我们的法人帐户每年都会有资金投入（每年增资扩股），所以，我们不用换品种。我的思路就是：我们用我们的专业知识去赌概率事件，看看我们长期不卖，有多少会让我们亏损；看看长期以企业价值为导向的股权投资能够给我们带来多大的收益。
中国的资本市场还很年轻，年轻就会冲动，冲动就会付出代价。目前的机构也都很年轻，所以这些机构也会培养出很多冲动的专家。我这几天接触这些朋友来看，有些还是很有思想的，有些就要为年轻付出代价。在资本市场首先就是要考虑风险的承受能力。每个人都要为自己的决定付出代价，作为长期价值投资那么就要勇敢去承受泡沫破裂时带来的冲击，只有这样才能检验你是否真正的在看好企业而投资。
在北京一个新朋友说，她持有的一只股票（在澳洲）很好，她准备拿一辈子，我问她：“现在是涨了，假如从现在开始跌了一半了，而且两年都不会涨起来，你还有现在的决心吗？”
在我的想法中，在中国、在全球真正能拿的住好企业的人都很少。这是自然规律，二八定律是恒定的，是不可能被打破的。真理掌握在少数人手里，财富自然也聚集在少数人手里。真理的获取是要付出代价的，需要自己去实践的。
我希望每个人都反思自己犯下的错误（包括我自己），反思我们自己的弱点，在资本市场既然证明的长期投资优秀的企业会带来丰厚的回报，那么我们就要克服自己的弱点，克服自己拿不住的弱点，让自己变成真正的企业老板。
从目前来看，我们走的是康庄大道，但是，这条道路也是曲折坎坷的，前景光明，每个做价值投资的人都要做好思想准备，要有足够的思想准备。
翟敬勇


注：我会有空就和一些年轻的有理想的朋友见面交流。

万科：增发即将启动 销售情况优于预期
http://www.sina.com.cn 2007年07月17日 14:55 中银国际

万科：增发即将启动销售情况优于预期

　　新浪提示：本文属于研究报告栏目，仅为分析人士对一只股票的个人观点和看法，并非正式的新闻报道，新浪不保证其真实性和客观性，一切有关该股的有效信息，以沪深交易所的公告为准，敬请投资者注意风险。

　　田世欣 中银国际

　　增发即将启动。万科公开增发不超过总股本20%的申请已于7月13日获中国证监会有条件通过。增发价格以及时间将在公司获得证监会正式通知后再行公告。我们预计增发新股将产生10-15%的摊薄影响，我们将在增发细节确定后更新估值模型。

　　销售情况优于预期。公司同时还披露了6月份销售情况。如下表所示，今年上半年万科累计实现销售面积231.2万平方米，同比增长85%；销售金额174.7亿人民币，同比增长129%，均价同比上涨24%，这预示着全年毛利率将较06年有所提高。其销售数据远高于市场及我们预期。

　　上调盈利预测及预期每股净资产值。根据公司完工计划，公司07年完工面积将达575万平方米，同比增长75.6%。考虑到全国
房地产市场持续走强，销售均价涨幅可观，我们将公司销售收入预测和净利润预测分别上调30%和32%至393亿人民币和47亿人民币，并将每股净资产值上调至 9.55人民币。我们维持对公司A股和B股优于大市评级，基于24-25倍(摊薄后)08年预期市盈率，我们将A股目标价格从20.8人民币上调至24人民币，较A股折价10%后我们把B股目标价格从19.8上调到22人民币。

万科有没有制造泡沫？
        发布时间： 2007-07-19 10:24         字体：         放大         缩小         还原        
     认识万科和王石董事长已是10多年前的事了，此后我对万科一直很赞赏，由“加法到减法”，踏踏实实做地产，尤其是其公司治理结构与王石董事长的作风与为人，我都深表敬佩。但不久前有媒体报道说：“王石认为：中国房地产存在泡沫，两三年甚至更短时间内就会破灭，但万科没有泡沫，不会受影响”，对此，我很不以为然！

    我在这里姑且不讨论中国房地产有没有泡沫，我只想请教王总：为什么人家都有泡沫，就只你万科没有泡沫？！

    昨天去首都机场接几个从深圳过来的朋友，其中一位是处事极为严谨的某区委政法委书记。车上一聊起房地产，有友人说：广东房地产拍地拍疯了！东莞简直不是在拍地而是抢地！我愕然！

    早上一开机，网上“热点新闻”大幅标题：“广东地王拍地变抢地，万科胜出被指疑点重重！”

    原来广东东莞一块起价仅6.4亿元的土地在 7月12日公开拍买，结果被几家大腕一路推高，最终在争议声中万科以超出底价4.13倍的万科现场唯一一次举牌——26.8亿天价成交，楼面价达15243元/㎡（金地等许多欲再竞价的公司当场提出强烈抗议！）。

    回顾万科拍地事件，我们看到：

    2004年8月，成都万科以2.77亿元现场最高报价拍得成都城东地王！

    2006年8月，万科以17.5亿元最高价拍得广州“金沙洲地块”，引起市场轰动，“老百姓心理发凉！”

    2007年4月，东莞万科在总计179次激烈竞价后，最终以14.2亿的东莞历史最高价拍下“东莞地王”！

    3个月后，万科又一次以26.8亿元天价在东莞改写了万科不久前自己创造的历史！

    如果诚如王总所说：中国房地产业果真存在泡沫的话，万科能不是这泡沫中的一分子吗？(方明理博客)