楼市的寒冬很冷，政府的调控够紧。整个楼市已经哀鸿遍野、风声鹤唳，不绝于耳的救市之声，不断曝出的地下钱庄借贷，日前更是因为一则天价地块退地传言被炒得沸沸扬扬。 “楼市的整合已开始，调控的效果已显现出来，此时就是处在一个整合开始前的喧闹、骚动期。此时楼市草木皆兵，许多中小开发商就像一群无头苍蝇，到处乱撞，所以这个时候会很吵闹，不过一旦整合完成了，许多不合格的企业就会被淘汰掉。”某品牌开发商向记者表示。在这波调整中，大型房企也免不了节衣缩食，好好练内功。
　　房企老大“节衣缩食”
　　日前，万科又成了楼市的焦点。南京的“物价门”事件，万科违反“一房一价”的政策高价卖房，遭到业主抵制，要求返还溢价部分，物价部门更罕见严厉地开出罚单。
　　其实，万科不仅外部遭遇了困境，公司内部也遇到了尴尬。一万科内部员工告诉记者：“万科已开始严格控制成本支出。万科员工二季度奖金只发50%，整个行业正经历非常时期，与经营无关的活动一律停止，一切回归理性。”
　　“目前深圳楼市仍然在跌，截至目前，万科成交量是去年同期的一半，万科正在以降价、提升品质、暂时不拿地等多种方式进行资金回笼。公司目前尽可能多卖楼，薄利多销。”万科内部人士向记者透露。
　　房企大佬都勒紧腰带过日子了，其他地产企业的日子可见一斑。中小开发商资金链断裂的新闻早在意料之中，日前深圳本土排名第五的地产商卓越集团就被媒体曝出资金链断裂。
　　据新华社昨日报道，重庆市109家房地产开发企业被清理出局。重庆市对具有资质的房地产开发企业进行了清理换证，有109家企业因违法违规经营、拖欠工程款、所开发建设项目存在质量问题等被吊销执照。
　　“地产行业的整合已经开始，淘汰一批不合格的企业，让房地产行业回归健康的轨道，这也是政府希望看到的，楼市的调控暂时是不会变化的，现在再谈救市就是滑稽。”业内专家告诉记者。
　　“地产思想家”放言不需救市
　　在现阶段，“救市”是开发商谈得最多的主题，而从“救市论”喊出至今，政府的调控依旧坚挺，没有丝毫变化。
　　“现在楼市出现了下滑的现象，一些人就出来‘要政府救市’，无非就是银行信贷要放松，但是这个并不能够救市，而是让一些企业能够多些残喘。”万通董事长冯仑表示，“地产企业也应该进入到一个‘反省’的季节”。
　　历经第一次房地产泡沫的冯仑日前明确表达了“政府无须救市”的思想，“地产思想家”并没有为缺钱的中小房企摇旗呐喊、不遗余力。
　　昨日，冯仑在接受记者专访时再次明确表示，“现在房地产企业所要考虑的问题应该是如何扩大市场，而不是房地产商伸手向国家要贷款”。
　　冯仑表示，现在中国6万家房地产开发商70％以上都是在1999年“蜜月”里长大的。“现在是该见见风浪了。市场一不好就要求国家贷款的，那是国企。”
　　冯仑介绍，1991-1994年海南房地产泡沫之前，中国房地产企业大约有1．8万家，泡沫破裂之后留下的不到1％。“我们留下来的人，在那个时候从来没有向政府要求放松贷款。”冯仑对记者强调，“因此第一代‘没有死’的房地产商对于风险的评估、资金的贮备都做得比较好，受市场影响较小”。
　　“如果我们的开发商遇到问题就向政府要贷款，是不是地块买贵了也要求退地呢？同样如果业主买的房子降价了，也要求补偿，那么我们的地产行业就又回到30年前了。”商报记者 罗添 潘建

公司2008 年半年度报告已于2008 年8 月5 日公布，为了加强与投资者的互动，方便投
资者了解公司的情况，公司将于2008 年8 月7 日（周四）下午3:30-5:30 举行网上投资者
交流会，交流网址是http://irm.p5w.net/000002/。届时公司管理层将就公司的经营情况、
未来发展等内容，与投资者进行互动交流。欢迎广大投资者的参与。

万科南京限价门事件揭秘：房价调控上演正面对决  
2008-08-05 07:13:28  

--------------------------------------------------------------------------------



　　宏观政策、地方政府、开发商等各种力量最终难以避开一次正面碰撞

　　编者按

　　“目前房地产市场形势的严峻，毋庸多言。本次市场疲软，不同于之前任何一次。”8月1日，全国地产龙头企业万科在沪举行“士兵突击”誓师动员大会，万科某高层在倡议书中做出上述表述。

　　楼市这一刻，史无前例的焦灼感正在蔓延：房地产业牵动甚广，严防房价大跌以及保护金融系统安全，成为调控不得不走的“平衡木”；地方政府，一面遵照中央宏观调控方针，出台一系列严控政策，一面又通过各种方式“安抚”开发商，试图挽救地方财政；开发商则一面加速优胜劣汰的整合进程，一面仍在大喊“救市”刻不容缓……

　　各方的深层博弈首先体现在房价这一焦点之上，各地的土地与商品房供应趋紧、成交萎缩，城市周边区域楼盘价格开始试探性下降；在投资上，来自国际和民间的游资，看空者谨慎出逃地产股，看多者开始低调挺进楼市，尤其是商用物业投资；在资金链上，部分开发商被前所未有的融资困境逼到绝境……

　　自本期开始，上海证券报独家推出“楼市这一刻”大型系列调查，我们尝试从房价、土地、投资、资金链等房地产市场的各个要素环节入手，条分缕析，以全景展示中国房地产市场在2008年这一历史性时刻，所经历的不同凡响的对撞与变局。

　　此刻，正在说明什么，又在预示什么？我们期待找到答案。

　　本期房价样本调查，就从一次性汇集着宏观政策、地方调控、开发商等各种力量碰撞的南京“限价门”事件说起。

　　南京样本

　　地方调控加剧博弈 楼市成交量缩水近四成

　　⊙本报记者 于兵兵

　　从7月底至今，短短几天时间，南京万科事件成为房地产市场最受关注的话题，也成为地方政府落实房地产宏观调控的经典案例。

　　“先不论南京实行核价制合规与否，南京的房价倒的确是稳定下来了，没有像深圳等城市那样出现大起大落，成交量也下降了三分之一。”南京一家大型开发企业的一位高层表示。

　　据国家发改委、国家统计局发布的全国70个大中城市房价指数显示，南京房价涨幅由2007年6月份的排名第3位回落到今年4月份的第27位。虽然有开发企业内部统计显示，南京住宅价格基本上稳中有升，江南八区销售价格更有近10%的同比上涨。但市场人士感慨说：“如果没有政府限价，房价可能上涨更多。”

　　与房价涨幅回落相对应的是商品房成交量的大幅下降。7月21日，南京市新闻发言人夏德智介绍，今年上半年，南京商品房销售大幅下降，其中住宅销售面积降幅高达38.9%，销售额下降34.1%。

　　分析其中的原因，多位市场人士认可“购房者观望气氛浓厚”的说法。

　　政府限价之惑

　　然而，南京万科“限价门”事件体现的深层问题却远不止这些。地方政府对非保障性的商品住宅实施限价是否合规是市场热议的第一个话题。

　　上海某法律专家表示，政府出台行政性指导价的做法一般针对涉及国计民生的重要基础物资，比如水电煤价格、公共交通价格，以及电信等垄断性产品，且需要遵循相关价格指导目录的规定。目前，根据江苏省定价目录，“普通住宅商品房销售基准价格及浮动幅度，经济适用房、安居房等政策性优惠住房销售价格，公有住房租金与出售成本价，廉租房租金标准”等均在政府定价范围之内。

　　一位南京市企业人士称，除了南京实现核价制外，无锡、苏州等其他江苏城市实行备案制，方式不同，但都为对普通商品房价格实行政策性控制。

　　但另有不愿意透露姓名的专家认为，南京对非保障性住房实行限价，仍有违背市场规则甚至相关法规之嫌。

　　开发商对地方政府为商品房限价的另一个质疑是地价的居高不下。“如果土地出让价格不降，又强行要求降低商品房售价，加上水泥建材等原材料价格上涨，管理成本增加，开发商利润空间将受到双重挤压。”一位开发商称。根据测算，在南京，土地成本为楼板价5000元/平方米左右的项目，销售价格卖到10000元/平方米“刚刚打平成本”。

　　数据显示，就在销售额大幅下降的同时，南京开发商的土地购置成本正大幅上升。上半年，南京房地产开发投资达到256.68亿元，其中土地购置费73.1亿元，同比增长50%。

　　地价居高不下的结果是土地流标频频上演。今年6月，南京拍卖河西两幅“巨无霸”地块，其中河西南部一幅面积17万平方米的地块流标。“因为土地款高达十几亿，加上土地款支付进度被规定得很紧，在目前融资困境下，很少有开发商有能力负担。”一位市场人士坦言。

　　受制于拿地速度放缓，南京未来新增住宅供给形势不容乐观。数据显示，今年前五个月，虽然南京商品住宅施工面积增长17%，但住宅新开工面积却同比减少了24.4%。“加上观望情绪持续，成交低迷，开发商又可能通过控制销售进度的方式控制供给。市场供应或呈现紧缺。”市场人士分析。

　　尽管市场争议颇多，南京市将限价进行到底的决心并未动摇。

　　南京市物价局副局长张瑞忠在5月底接受采访时表示，南京将针对房价新举措实施过程中出现的新情况、新问题，提出应对措施，从而进一步完善房地产价格管理。

　　张瑞忠所称的新问题之一就是开发商通过提高装修标准变相抬高房价。张瑞忠表示，按照《价格法》的规定，装修费用不在物价部门核价范围内，因此目前的核价机制不能对装修费用核价。但政府管理部门可以依法规范开发企业的装修行为，比如，装修方案要建委审批，开发企业要列出装修清单，开发企业要有装修资质，有关部门还将适时公布装修市场参考价格等。目前，南京建设主管部门正在会同物价等部门开展调研，并将出台规范商品房精装修行为的管理办法。

　　此外，南京还将进一步规范房地产开发中涉及的垄断行业收费行为。比如房地产开发中一直居高不下的 “二管三线”工程费等。

　　有消息人士称，南京对商品房的一房一价政策曾得到中央相关部门“首肯”，因此地方执行力度较大。

　　“一个长期的矛盾是，地方政府最终不得不信赖大型开发商巨额税收和土地出让金维持地方财政收入，一旦开发商在市场上受挫，最先吃苦的是地方政府。因此地方政府无论怎样，也会最终采取折中办法解决中央调控与开发商利益之间的矛盾。”市场人士称。

　　“零首付”重新出现

　　南京的“政府限价”行为并不具有普遍性，但价格和成交量走势却与众多一二线城市相仿。无论是北京、上海、深圳还是南京，市中心房价稳升、周边区域房价破冰成为普遍现象。究其原因均为市中心供给减少，而周边地区配套尚未成熟。

　　此前，有媒体报道，南京网上房地产统计的换手套次前十位楼盘90天内换手675次，平均每个楼盘一月内换手(注销认购和成交的次数)20余次。其背后是因为部分楼盘房价下跌，购房者在已经认购甚至签约的情况下要求退房。

　　记者在走访南京时发现，无论是降价还是退房，多集中于江宁、江北两个住宅供应比较集中的城郊地区，上述地区甚至已经出现类似“零首付”现象。

　　在江北六合区，一个名为华欧国际友好城的大型楼盘打出了1万元定金即可签约的横幅。销售人员告诉记者，这个总建筑面积高达230万平方米的超大型社区预计开发时间长达8年-10年，根据目前推出的系列优惠，除了签约即减2万元外，无论是别墅还是公寓，购房者只要支付1万元定金就可以签订购房合同，由开发商支付剩余的首付款，且不向购房者收取任何利息。

　　这一促销办法效果已经显现。根据南京网上房地产统计，8月1日-4日，华欧国际友好城共销售36套房源，位列南京楼盘成交榜第6位。而该楼盘销售人员表示，目前南京类似“零首付”的做法并非仅此一家。

　　专家分析，开发商此举意在用4成首付成本套得银行6成贷款，以缓解现金流之急。而一旦购房者还款能力不足，银行系统可能面临严峻的坏账考验。

　　开发商的另一个求生办法是加大融资和促销力度。在6月底举行的海通证券（600837行情,爱股,资讯）2008中期策略会上，万科执行副总裁兼董秘肖莉表示，万科目前重点是提升企业融资能力，强化融资平台优势。而万科在上海举行的誓师大会上，如何在逆境中实现销售突破以尽快回流资金仍是主要讨论内容。“缺钱”，这在目前的大型房地产开发商中，无疑是最重要的课题。

　　“随着市场调整，万科目前首要任务是安全经营；其次为加快销售，不排除降价，以保持更多现金。”海通证券分析报告援引肖莉发言称。

　　另外，积极响应政府号召，参与开发保障性住宅在南京成为热点。有消息称，南京今年将开建300万平方米的经济适用房，承建开发商锁定利润率3%。“因为基本上是先确定需求再建房，开发商投资风险几乎为零。另外，参与保障性住房开发也是帮助开发商增加现金流，缓解资金压力的途径之一。以上有利因素加在一起，在目前的楼市局势下，足可以打平低利润率的不利因素。”南京某开发商表示。

　　万科申请重新核价 物价部门仍未批复

　　本报记者 于兵兵
　　7月31日下午，当上海证券报记者来到位于南京河西新区的万科光明城市时，一切暂时恢复平静。几天前，当万科董事长王石出现在楼盘会所，与多位业主就“价格欺诈”问题进行沟通时，这里一度成为中国楼市“房价矛盾”激化的漩涡。

　　“限价门”事件悬而未决

　　记者了解到，虽然还有12号、13号两幢楼没有销售，但万科光明城市的售楼处已经取消，位于会所对面二楼的临时办公间也已无人办公。“前几天有一位售楼员负责接待，但今天已经走了。”一位光明城市保安人员告诉记者。据这位自称见证了当天王石与业主会面的保安讲，目前抗议业主的情绪已经基本稳定，但最后两幢“楼王”销售“遥遥无期”。“之前（购房业主）已经闹成这样，这两幢怎么会随便销售呢？”保安称。

　　随后，记者致电南京万科房地产呼叫中心，相关人员告诉记者，目前万科对12号、13号楼盘何时销售没有任何明确计划，价格同样未定。

　　另一个有趣的现象是，已经达到交付使用标准的光明城市三期仍然不允许没有销售人员陪同的人员进入。当记者询问是否只有业主才能进入时，保安风趣地说，“就是业主，才严格限制呢！”买卖双方的矛盾由此可见一斑。

　　根据相关报道，就在记者走访光明城市三期的同一天，南京万科与光明城市的业主谈判仍在紧张进行。“限价门”事件至今悬而未决。

　　万科已提出重新核价申请

　　关于此次纠纷，应从南京物价局去年颁布实施的“一房一价”政策说起。

　　2007年年中，针对“少数开发企业为了谋取更多利润，捂盘、惜售、哄抬房价”等行为，本着“稳定普通商品住房价格，促进房地产市场有序健康发展，维护群众利益，规范市场秩序”的指导思想，南京市物价局会同房产、国土、工商等部门共同制定了《关于进一步加强房地产市场管理的意见》，“一房一价”政策由此产生。

　　根据规定，开发商在领取预售许可证后一个月内必须向物价部门申报价格，物价部门根据作价办法核定出商品房价格基准价。一般来说，普通住宅商品房的平均利润率不得超过8%，价格上浮幅度不得超过5%。

　　早在去年4月，南京市物价局即为万科光明城市三期下发了“商品房价格批复”，根据批复，该项目10幢住宅商品房基准价格为7360元/平方米。算上5%的上浮幅度，10幢楼整体平均价格不得超过7728元/平方米。

　　然而万科前8幢住宅销售价格却一路上扬。目前的售价已超出上述范围。因此引起了业主与开发商的矛盾。

　　采访中，南京众多知名房地产企业和专家以话题敏感为由拒绝发表观点。而根据上海证券报记者获悉，万科在事发后几天内紧急反应，由王石亲临南京与业主会谈，并拜访南京市政府有关领导，力争协商解决矛盾。

　　另外，万科方面针对光明城市核价过程提出申诉，解释在核价过程中已经提出重新核价申请，但还未得到批复。此外，一些政策允许的可能提高核价标准的做法万科并未得到相关部门的示意或说明，比如车库价格被允许并入销售价格等。

　　市场人士称，万科此前拿地成本在2200元/平方米，但目前周边新出让地块的底价楼板价已经达到4800元/平方米，如果重新核价，万科目前售价基本不存在超限问题。但到目前为止，万科关于重新核价的申请仍未得到物价部门批复。

　　有市场传闻称，因南京市政府有关部门的介入，万科可能采用折中办法处理此事，允许业主退房是其中的办法之一。而最终的处理结果有望在不久后公布。

　　昨天，万科执行副总裁兼董秘肖莉在接受上海证券报记者采访时表示，目前万科没有形成任何具体的处理意见，万科与业主的沟通仍在进行中。“历史上，万科也出现过与客户意见分歧的案例，我们和客户对政策的理解有差异实属正常。无论怎样，万科的底线一定是本着透明的原则，与客户友好协商解决（争议）。”肖莉称。

王石：中国中产阶层的环境改造者
2008年08月05日 17:44财富时报【大 中 小】 【打印】

（注:本文原载于2008年7月15日《财富时报》）

王石，58岁的富豪冒险家，理查德·布兰森(Richard Branson，1950年出生于英国，具有传奇色彩的亿万富翁，以特立独行著称，曾驾驶热气球飞越大西洋和太平洋。维珍Virgin品牌的创始人)式的人物，也是中国最大的房地产发展公司——万科公司的创建者和主席，很快，这家公司可能成为世界上最大的房地产公司。

尽管西方人并不知道王石其人，但是，在中国，这个退伍军人已经成为了一个英雄。他的故事(一个贫穷的打工者跳到了中国变化最大的房地产业的顶端)不仅反映了中国的兴起，而且概述了中国逐渐壮大的中产阶层人士的渴望。

世界最大的房产市场

在目前中国的建房热潮中，人们很容易忘记，四分之一世纪之前，在中国还不存在私人房产。20世纪80年代开始，人们播下了房产革命的种子，工人们开始部分或全部拥有他们居住的房屋。今天，仅仅四分之一世纪之后，中国就拥有了世界上最充满生机的房产市场。

根据欧睿信息咨询公司的调查，2007年，中国新增了550万套单元住房，大约是美国的4倍，占世界房产市场的四分之一(还有一些分析人士说中国建了更多的住房)。但是中国人的平均住房面积和价值仍然远远落后于美国同等阶层。然而，中国的变化脚步是如此之快，一下就飞奔过了历史的两个发展阶段，19世纪末期的工业化和20世纪中期的市郊化。

当我问王石是否会考虑中国以外国家的投资计划时，他笑了，他说:“我们没有必要走向全球，我们目前的市场将会成为世界上最大的市场。”

和世界上其他国家一样，中国的房地产业也是地方企业。仅在上海，就有超过两万个房地产发展商登记注册，这也是尽管万科公司规模很大，也只在中国房地产市场上占2%份额的原因。然而，万科公司是少数几个带有国家印记的公司之一，它的品牌很响，涉足30多个城市的房地产市场。王石在1999年将万科公司的经营权交给了他的管理团队，但他仍是集团的主席。他反对贪污和投机，追求社会责任感，提倡环境保护。万科公司真正感兴趣的是，是否有能力预测到中国正在兴起的中产阶层的需要。

万科的收入现在已经达到了50亿，这个数字很惊人，比2000年时增加了20倍。过去3年，它的房产建设的速度翻了三番。在中国公开列出的公司名单里，万科是唯一一家连续17年盈利的公司。詹姆斯·麦克格雷格(James McGregor)，现担任一家总部在北京的企业顾问，也是《十亿消费者》一书的作者，他说: “在中国，房产是最大的财富生产器。”

尽管害怕房产市场回落，但是王石说，他仍然对未来充满了希望。城市居民的收入每年的增长超过12%，王石预测中国整个东部海岸(万科的大本营)会成为世界上最大的城市聚集地。他说:“我们可能已经看见了奇迹的发生，但是，伟大的历史才刚刚开始。”

独立生长

1951年，王石出生在中国南部的广西壮族自治区。他说他从父亲那儿继承了自律精神，他的父亲曾是一位军队将领，参加过红军长征，后来成为铁路部门的一位工作人员。妈妈是锡伯族人，锡伯族是一个游牧民族，这使得他热爱冒险。

1966 年，王石15岁时，加入了红卫兵，中国的……开始了。那是一个混乱的年代，但是，王石父亲的背景保护了他，他没有遭到伤害，谈起那个年代，他更愿意强调的是一种自由自在的感觉，课不上了，红卫兵可以免费乘坐火车，他第一次周游了全国。王石记得，在不可以免费坐火车之后，他和他的兄弟们就扒货车，火车发动机喷出来的烟把他们的脸都熏黑了。

17岁时，王石的少年时代结束了，他成了一名军人。他告诉我，军队培养了他一种忍受苦难的精神，中国人把这叫做“吃苦”。王石一边回忆中国西部边远地区寒冷的冬天，一边说:“我是一个很独立的人，我有自己的想法，但是成为一名军人意味着要遵守命令。我离开军队之后，我感觉我可以活出真正的自己了。”

为了补上落下的学校课程，王石上了兰州铁道工程学院，这所学院位于中国西部黄河岸边的一个穷地方，他学的专业是排水工程，他不喜欢这个专业，于是开始自学。王石秘密地从短波收听美国之音，他从朋友那里借来了海明威和狄更斯的小说，…… 时，他们将这些书藏了起来，他迫不及待地读完了它们。他还学习了马克斯·韦伯(Max Weber)的资本主义理论。他说:“在中国，个人主义是行不通的，我觉得很压抑。”

深圳是中国第一个经济特区，王石是第一批到那儿的人。1983年，他来到深圳，计划在那儿呆两年，存足去美国所需的钱，但是，他再也没有离开深圳，25年后，这个曾经的小渔村成了一个拥有1000万人口的大都市，而王石领导的公司市场价值超过了220亿美元。

万科公司的前身是王石1984年成立的一家附属于国有企业的小公司，从事家用电器和电子装置的生意。4年后，王石将之转变为一家公共股权公司，更名为万科公司，这家公司在很多领域都有涉足，从肥料到食品加工，从大众传媒到房地产开发。

1991 年早期，万科公司成为了其他企业的榜样，在新成立的深圳证券交易所，他在各大公司中排名第二。随后，它便快速发展，直到20世纪90年代中期市场出现了低迷期，这迫使万科公司放弃了其他的生意，只留下了唯一的一项，即房地产开发。王石说:“我们用了9年时间才恢复过来。”

一个阶层的力量

万科公司开发的一处房产是有4000套住宅的“万科梦之城”，位于深圳的一个工业区。我和门口的保安协商之后，走进了这个住宅小区，我发现我置身于一个西班牙殖民地风格的建筑群中，好像这个小区是直接从圣塔莫尼迦搬过来的一样。梦之城里，有一条蜿蜒的红砖路，我沿着这条路向前走，我的左手边，是一条令人赏心悦目的有拱廊的购物街，我的右手边是一个湖，湖里满是鲤鱼。阳光透过棕榈树，稀疏斑驳的照在人行道上，周末，住在这儿的人们可以来这儿散步。

在这儿，我遇到了带他们两岁的女儿安琪儿来湖边散步的肯·蒯和安妮·余，他们很难得能有假日。2001年，这对夫妇从中国内陆城市来到这里，供职于深圳一家高科技企业。

梦之城的公寓是蒯和余拥有的第一套房子，7年前，这两个年轻人在深圳第一次遇见对方时，都住在他们打工的电子公司为他们提供的宿舍内。2005年，余怀孕了，那时，万科刚刚开始在附近开发梦之城，为了买一套94平方米的房子，蒯不得不排在长队里，等着签合同。蒯的房子总价8.3万美元，他付了80%的房款，剩下的从银行贷款，为期20年。他们夫妇每月总收入2800 美元，他们留出420美元还贷款，他们还把女儿送到梦之城内的托儿所里，每月花的钱比还贷款的钱还多。

蒯和他的妻子是内地打工大潮中涌现出来的，他们这些人刺激了中国经济的发展。过去30年，约有3亿人口从中国贫困的农村地区迁移到了较繁荣的城市地带，这个人口数是美国全国人口的总数。很多人来到城市，做建筑工人，为城市精英们建造家园，而他们自己没有任何希望在城市里居住。其他人，比如蒯，成为了中产阶层，在这里找到了立足之处，王石自己也是早期的打工族，他意识到这些人的能量，他们是中国经济增长的动力。  2007年，他在给万科股东的信中写道:“这些人赤手空拳，他们的智慧是他们唯一的财产，但是，总有一天，他们会成为这个城市的主人。”

根据世界银行发布的消息，中国政府部门宣称，这3亿人口已经从贫穷中解脱了出来。25年前，中国没有中产阶层，但是仅仅一代人之后，中国社科院的调查数字就表明，约有2.5亿人口的资产总值超过15万元人民币(约合2.1万美元)，这个数字在中国被认为是一个跨入中产阶层的门槛，这足够使一个家庭购买房产了。

拥有房产可以给人以安全感，而中国人想拥有实实在在的东西，这使得中国城市地区私有房产主的比例达到了近50%，而万科公司刚起步时，这个数字还为零。

让顾客走开的地产大佬

尽管王石十分富有——这个两手空空来到深圳的打工者现在拥有的万科股份超过了300万美元，他的年薪为98万美元，是万科16500个普通员工平均年薪的 70倍。但他说，他自己只是中产阶层的领军人物，并且，他反对任何投机买卖。任何来到上海或深圳市郊的人都能看到短期投机性资金(hot money)在这儿产生的效应:成排的别墅和公寓大楼，全部用现金付款，房主并未入住，屋内空空如也，他们都在等着房价上涨。但是万科没有去参加哄抬房价上涨的土地投标。仲量联行中国研究部的主任肯尼·胡说:“万科公司走在潮流的前端，因为它没有加入到狂热的土地竞价中去，因而没有付出昂贵的价钱。”肯尼·胡说，万科公司在市中心外购买较便宜的土地。王石的目标很简单:“我们要开发的房子是给人们居住的，而不是给投资者赚取利润的。”

很难说清楚王石会怎么样进行他的生意策略，他的爱国责任感又源于何处。对王石来说，有时，这两者可以分开来看。过去两年，中国领导人提倡开发商建一些小户型的房子，这样，那些对高房价望而止步的人也可以买得起房子。万科公司负责任的承诺，他们所建的房子有一半以上会小于900平方英尺，而且他们会在新项目中建一些小于500平方英尺的单间公寓，称之为“蚁居”。今年早些时候，万科成为第一个宣布降低房价的大型开发商，分析师们认为，在目前市场不确定的情况下，万科此举非常精明，等于把钱装进了保险箱，对极想控制房屋价格的政府，它们也做出了有礼貌的回应。

今年1月，政府做出了不寻常的举动干预房产市场，当时，王石出现在中央电视台，建议观众在3到4年内不要购买房屋，因为“目前市场非常危险”。为什么一个房产巨头会让他的顾客们走开呢?分析师们想知道，北京方面是否在国有联合企业华润集团的帮助下劝说过王石，让他的言论来紧缩目前的房产市场，华润集团在万科公司占16%的股份。艾托斯资产公司的肯尼·谢说:“华润集团和万科的关系不是十分透明，但是如果北京方面想要给市场发个信号的话，王石会是最早知道这一消息的人之一。 ”

在上海续写成功

上海也许是最能反映中国中产阶层兴起的一个城市了，这个城市有1800万人口，是中国的经济中心。黄浦江畔矗立的摩天大楼是中国改革开放成果的象征。但是上海郊区涌现的卫星城市也反映了中国的经济爆炸对人们的生活方式的影响。几百万上海居民早已逃到了这儿，在未来10年内，另外还有500万人会跟着来到这儿。

为了满足这些房屋购买者的需要，万科公司在上海西部郊区几乎包下了整个城市的建设。自从1994年，万科公司完成闵行区第一个居民小区的建设后，又在同一地区建了14个其他的封闭小区，还有7个小区已经排上了建设日程。闵行区的开发有各种各样不同的形式，有万科城市花园密集的高楼大厦，郊区还有大片美国风格的草地，还有数百万美元建成的西班牙殖民地风格的兰乔圣菲别墅。

房屋产权保护去年才被写入中国《物权法》，但很快就成了有用的工具，比如，1月份时，闵行区的中产阶层房主们就联合起来，抗议一条高速铁路延伸到了他们的邻近地区，在中国的很多社区，新成立的业主委员会使居民们能够对影响他们社区的问题进行辩论和投票。

王石不仅创建了中产阶层的房屋，而且万科还试图给人们他们想要的东西——包括一种社区精神，随着越来越多的居民入住新型社区，社区精神成了一种最难得的东西。在上海尤其是这样，推土机推倒了传统的弄堂，弗兰克·孙还记得，10年前开发商推倒他家和其他四户人家共有的旧房屋时他的矛盾的心情。他说:“这实在是很可怕的地方，但是在这儿我们才有邻居的感觉。”

从那之后，孙搬了好几次家，每次都离郊区更近了一点，最后，他落户在万科假日城，这个封闭的小区距上海有1小时的车程，但是万科为居民们组织晚会、音乐会、运动会来营造一种邻里的感觉。孙可以在假日城的足球队里踢球，孙说:“我知道万科做这些是为了创造一种品牌效应，因为这真的让我们感受到了某种社区精神。”

中产阶层越来越感到受到约束的是他们越来越强的生态意识，所以王石在他的职位之外再加上一个身份就一点也不偶然了，他成了环境改造者。对一个房产企业的老总来说这可不是一件容易做的事，在广袤的土地上建房需要消耗巨大的能量和资源，但是王石正在推广的是万科新的生产模式——预先建设，他将这作为减少公司对环境污染所作的新的尝试，而他夸口说，万科承诺成为“绿色开发商”。

万科在上海近郊开发了两年的一处住宅小区叫沁春园，它的宣传语是，闪光的蓝色水珠。万科的导购员领着我在里面转了一圈，指给我看了26处生态型材料，有镀膜玻璃(为了保暖)，还有能吸水的地面砖(可以防止水流溢出)。

这时，一架商用飞机起飞了，它的发动机的声音在我们的头顶轰鸣着，导购员停止了说话，他忘了告诉我们，沁春园的附近就是上海虹桥机场。不过没关系，沁春园的1119套住房，每套均价15万美元，在开盘之后不久就被抢购一空，王石又一次成功了。

万科已于2008年8月5日公布中期业绩报告。公司定于8月7日（周四）下午15：30-17：30在本平台举办“2008中期业绩网上交流会”，公司高管人员将就公司的经营情况、未来发展等内容与投资者进行互动交流。出席本次说明会的人员有：公司董事会主席王石先生、董事/总裁郁亮先生、董事/执行副总裁/董秘肖莉女士、执行副总裁王文金先生、首席研究员/董事会办公室主任谭华杰先生。敬请广大投资者关注，并踊跃参与网上交流！

刘爱明给南京万科同事的信
  [catlan] 于 2008-8-7 14:01:08 加贴在 『王石ONLINE』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入catlan的博客

各位南京万科的同事：

首先我想问大家三个问题。第一，我想问问你们有多少人去看过光明城市三期的房子？第二，我想问问你们有多少人去论坛看过客户关于光明三期装修的意见？第三，我想问问你们看过之后是怎样的心情？或许你们觉得这三个问题问得很突然，或许你们也去看过，但我要说，如果我们不珍视质量、不珍视客户的意见，不管我们曾经有过怎样的辉煌，我们都已岌岌可危，随时面临生与死的危险。

淋浴空间做得那么小，让洗澡变成一件难受的事情，这是我们设计的初衷吗？我们卖给客户的难道只是一个花洒和几块玻璃吗？不是，我们给客户的是一个家！万科二十几年的发展经历告诉我们，尊重市场与客户是我们的生存之道，客户满意才是检验我们工作好坏的唯一标准。把产品做好，获得客户的认同，才是解决光明三期问题的根本之道。

集团总部和上海区域已经高度重视光明三期的装修问题，为此将派专门工作组驻南京工作。集团工程总监陈东彪、集团总裁办主任兼客户关系管理部总经理朱保全、上海区域物业管理总监徐金明将直接负责工作组工作，从上海区域、深圳区域、北京区域抽调22组工程师，并在上海区域增派施工队伍加强整改力量。我们也将组织“质量大使”团队，一方面分小组悉心听取客户意见，一方面代表客户监督房屋质量，直至最终交付给客户并让客户满意。

在工作中，有如下四个原则：
1、当成本与质量发生矛盾时，确保质量第一；
2、当工期与质量发生矛盾时，确保质量第一；
3、“质量大使”有权直接砸掉质量粗糙的部品；
4、如果因为修正设计缺陷导致无法按正常时间交付，我们首先确保品质并获得客户认同，同时愿意按合同约定承担违约赔偿责任。


我们曾用心赢得来之不易的万科品牌，今天，我们更应如履薄冰，并心存感激地面对客户的抱怨，换位思考，把客户的家当做自己的家，惟有如此，才能让我们赢得客户的尊重，并对得起那些支持万科的朋友。
这个月，我希望看到新的光明，新的南京万科！

集团执行副总裁 上海区域总经理
刘爱明
2008年8月4日

万科积极协商应对南京光明城市存在问题  
2008-08-07 16:29:49  

--------------------------------------------------------------------------------


    全景8月7日讯    在今日下午举行的万科2008年中期业绩网上交流会上，不少网民关心南京光明城市的业主投诉以及化工厂建设问题。王石指出，在对待业主投诉上，万科一直坚守的原则是，认真面对，积极沟通，协商解决。同时，万科在经营上坚持的底线是，合法合规透明。

    王石说，在南京光明城市三期的问题上，业主和公司对于南京房价政策的理解出现分歧，对此，公司的态度是积极与业主沟通，寻求解决办法，最终达成共识。尽管公司在历史上也出现过各种各样的业主投诉问题，但所有问题，无论大小，最终都能得到妥善解决，也正是基于业主的长期支持，对万科产品和服务的信任，万科能够取得今天的成绩。

    而在化工厂问题上，王石强调，工厂化住宅是万科长期发展策略中至关重要的一环，万科会按照既定的计划来推进。08年公司计划按工厂化方式施工的面积为60万平方米，目前，公司还将继续保留这一计划。工厂化生产方式需要解决技术、规模、成本、政策等方面的大量问题，因此，在调整的市场中，公司将更致力于上述问题的解决之道，因此，可以说，目前仍然处于实验性阶段，在相关问题得到解决前，不会大规模推广应用。（全景网/韦海莉）

王文金 ：1、关于所得税税率的说明 2008年中期利润总额33.27亿元，其中，非经济特区（适用25%所得税税率）的城市平均税率为27%。其高出25%的主要原因包括，07年度汇算清缴过程中产生的永久性差异（如计税工资调整等）；以及汇算清缴中对预提成本等时间性差异按8%税率差（33%-25%）确认为当期所得税费用；经济特区内城市因纳税调整影响平均税率约为19%。利润总额中包含总部及香港地区融资公司等非经营机构的亏损约4.5亿元，该部分亏损基于谨慎性原则，未确认可抵扣亏损。上述因汇算清缴产生的所得税费用增加属一次性确认，本年不会再发生。下半年，非经营机构的亏损将会因受益公司的承担而进一步消化，预计全年所得税税率水平将低于上半年所得税税率。 2、关于捐赠支出的处理说明万科对遵道镇灾区援建款项属于税法允许扣除的公益性捐赠支出，将遵照税法的相关程序处理。

迎接中国的城市化挑战                                                                                                                                                                                                中国的城市正在飞速发展。明智的政策可以使城市化的积极效应超过负面效应。
                                                                                                                                                吕万  倪戴夫  华强森
                                                                                                2008年7月
                                                                                                                                                    中国经济的高速增长正给城市政策带来越来越大的挑战。大量外来人口涌入城市，导致城市的无序膨胀、耕地流失和对能源及自然资源的需求螺旋式上升，也给提供社会服务带来更多挑战。现在是政策制定者重新思考城市化迄今为止的发展历程和解决上述问题的方法之时了。
中国目前生活在城市的人口数量约为6亿，但这仅占全国人口的45%，而美国的城市人口比例超过了80%，这说明中国的城市还有可能大大扩张。麦肯锡全球研究院新近完成的一项研究预测，到2025年，中国城市人口还将增加3.25亿人，这其中包括2.3亿外来人口。按目前的趋势发展，中国城市人口到2025年将达9.26亿，到2030年将超过10亿（可在线阅读报告全文：Preparing for China’s urban billion）。
快速的城市化将推动 GDP 增长，但也带来了严重挑战。据我们估计，城市地区对能源的需求可能会增加1倍以上，对水的需求将增加70%～100%。向新增外来人口提供医疗和教育将使地方财政承受极大压力。根据城市化发展（更集中或更分散）的不同形式，全国耕地面积可能会减少7%～20%。从全球各地的城市来看，当基础设施和市政服务无法跟上人口流入的脚步时，就会出现城市无序扩张、大量贫民区、污染和交通堵塞等问题。中国的政府官员现在做出何种决策，将决定中国的城市究竟是疲于应付增长（如像墨西哥城、孟买和圣保罗），还是崛起为与伦敦、纽约和东京相当的世界级大都市。
我们研究了中国即将到来的城市扩张的四种情形对劳动力、资源管理和地方财政等领域的影响。这四种情形分别描绘了未来城市增长的四种不同模式，即“超大城市型”（出现数量不多的人口为2000万或超过2000万的超大型城市）、“中心辐射型”（在大城市周围出现中小型城市群）、“分布式增长型”（出现大量中型城市）和“小城镇主导型”（出现数量更多的小城市）。按照以上任一种情形发展，到2025年，中国将出现完全不同的城市化格局（图表1）。

我们的分析显示，从GDP增长和城市系统的总体效率来看，集中式增长方案（“超大城市型”和“中心辐射型”）将取得最大收益，但也可能导致更严重的拥堵和区域性缺水。要实现集中式增长，必须刻意扭转现在的城市化趋势，不过，与分散式增长相比，到2025 年，集中式增长可将人均GDP提高20%，同时将能源效率提高20%左右，还可最大限度地减少耕地流失。
尽管中央政府不可能轻易地迫使城市化朝这一方向发展，但可以通过土地政策、基础设施规划和地方财政等方面的举措来鼓励城市化朝这一方向发展。无论以何种可行的方案发展，城市领导者都应该把重点放在提高城市生产率的政策上，以缓解由于快速城市化而产生的种种问题。
城市化的未来中国的经济增长一直伴随着快速的城市化。从1990～2007年1，中国的城市人口增长超过1倍，从2.54亿增加到6.01亿。同期，实际 GDP 增长近10倍，从1.57万亿元人民币（2240亿美元）增至15.26万亿元人民币（2.18万亿美元）。民间投资都聚集在城市，中产阶级扩大现象也主要出现在城市2。到2025年，城市人口将增加近1倍，这将对城市生活产生巨大的影响。
未来的转变 从1990～2007年，中国城市主要是通过并入邻近土地和这些土地上的居民人口来进行扩张：通过城市扩张而增加的人口（估计为1.31亿）多于通过农村人口的迁移而增加的人口（估计为1.13亿）。通常，地方政府有偿征用新并入的农田，然后再以更高的价格出售以用于开发，以这种方式来筹集资金，用于改善基础设施、增加服务和支付其他与增长有关的支出。虽然这种做法在自认为受到不公正对待的农民当中引起了社会矛盾，但这也许是中国城市中很少出现贫民区的主要原因之一，这种筹资来源让地方政府得以跟着人口猛增的节奏来修建和维护道路、公用设施和住房。
我们的模型表明，按照目前的趋势，在今后的20年，人口迁移将起到更大的作用，占到新增城市居民的70%左右（图表2）。促使这一变化的因素有两个。首先，许多城市的扩张空间已经用完，因为它们已经靠近其他行政管辖边界或地理环境已不适于城市开发。其次，由于中国领导人担心耕地流失太多、土地投机导致通胀和社会矛盾可能会继续不断，中央政府已经限制各个城市再按照以前的模式进行扩张。

由于通过出售土地获得的财政收益减少，再加上增长模式转向依靠外来人口的流入，城市的预算将面临极大压力。与连同土地一起并入城市的居民不同，外来人口几乎是两手空空地来到城市，需要付出更大的努力才能融入。在中国的户口（居民登记）制度下，大多数外来人口并非马上就有资格享受全套社会服务。但是，随着外来人口比例的增加，政府将感受到需要为他们提供更多福利的压力，特别是医疗和教育。事实上，政府近来已经将外来人口的福利明文列入城市化政策。
按目前的趋势发展下去，未来将是一个分散的城市化格局，中型城市（人口为150万～500万）将吸收大部分的新增城市居民。总体上，大约40%的城市扩张将发生在这些城市。我们估计，从2007～2025年，这些城市的总人口将增加近1倍，从1.69亿增至3.11亿，约占中国城市人口的1/3（图表3）。与此同时，中国中型城市的数量将从73个增加到115个。它们对中国经济的重要性也将上升：它们对 GDP的贡献将从2007年的29%增加到34%左右。

虽然分散的城市化是目前的总体趋势，但大都市（人口超过1000万的城市）仍将继续快速增长；到2025年，它们的人口将占中国城市人口的13%。在今后20年，成都、重庆、广州、深圳、天津和武汉这6个城市的人口很可能会超过1000万，从而加入北京和上海，跻身于中国大都市的行列。这些城市的居民数量将增加近4倍，从2007年的3400万增至2025年的1.2亿，它们对GDP 的贡献也将增加1倍多，从11%上升到24%。
城市化的影响如此大规模的城市化所带来的变化将是十分巨大的。到2025年，为满足城市的能源需求，中国将需要建设900千兆瓦～1100千兆瓦的发电能力。在此期间，中国还需要铺设50亿平方米的道路和2.8万公里的轻轨，并造起2万～5万座摩天大楼（新增建筑面积约为400亿平方米）。以上只是持续城市化的几个明显表现，还存在其他一些挑战，类似于其他国家在从农村到城市的人口迁移时所遇到的挑战。
土地。土地压力将增加，这引发人们对中国食品安全的担忧，并威胁到进一步的城市扩张。居民和企业要求更多地开发耕地，而即使按照目前的耕地流失速度，中国的耕地存量也将很快减少到低于1.2亿公顷，这是政府为2010年设定的耕地存量最低目标。
能源、水和污染。对资源的需求将增加1倍，污染将更严重。能源需求将从60千兆英热单位(QBTU)增加到123千兆英热～142千兆英热单位。虽然农业仍将比城市消耗更多的水，但满足城市的水需求将是一个巨大的挑战。近60%的中国河流水体已低于国际饮用水标准，并且按照目前的趋势，中小城市所造成的水污染量将上升5倍。中国一些主要城市的空气污染已经非常严重，如果不采取合适的全城性行动，还可能继续恶化。
预算。快速扩张将给许多城市的预算造成压力，尤其是中小型城市。有些城市在接受中央政府转移支付之前的预算赤字已经高达相当于GDP 16%的水平。城市预算赤字在接受中央政府转移支付前的平均水平为 GDP的4%。我们估计，到2025年，中国城市每年将需要额外支出1.5万亿元人民币（2140亿美元）用于向外来人口提供公共服务。此外，还需要为基础设施的改善筹集资金，不过，此类支出占城市 GDP 的比例将不会有太大的增加。除了大城市外，其他所有城市都可能无法承受这样的预算压力。
人才。城市（尤其是较小的城市）都将面临吸引和培养受过教育的劳动力并为他们创造合适岗位的巨大压力。通过吸引这些劳动者，可以使经济多元化，并防止城市陷入美国“铁锈地带”（RustBelt）在20世纪末所经历的那种长期衰败。虽然到2025年中国每年毕业的大学生数量预计将增加两倍多，但这些高学历者中的许多人都缺乏中国顶尖企业和跨国公司所需要的技能3。
集中化的好处 现在采取的行动将不可逆转地塑造中国的城市格局，并对一大批人今后许多年的生活产生远远超过本研究所涉及范围的影响。我们的访谈、模型和分析表明，集中式的城市发展模式（“超大城市型”和“中心辐射型”情形）能实现城市化的收益和负担之间的最佳权衡4。但是，如果要实施此类政策，则必须刻意扭转目前的发展格局，即：中型城市地区不成比例的增长。
与其他许多国家不同的是，从20世纪90年代以来，中国大城市（尤其是上海）的表现就一直优于较小的城市。我们没有发现有任何迹象表明这种情况会改变。中国的大城市除了具有天然的规模效益外，还拥有经验非常丰富的市级领导人，他们都是在政治体系中一级级提拔上来的官员，管理过中小城市、省份，甚至国家部一级机构。官员的升迁在很大程度上取决于政绩，尤其是对 GDP 增长的推动，最好的官员被派到最大的城市。
规模还带来了很多内在的优势。中国最大的城市拥有卓越的基础设施和很大的市场，吸引了大批跨国公司来到这些城市中心，它们带来了更激烈的竞争、新技术和商业做法，还带来了更高附加值的工作。因此，在过去15年，这些城市吸引了绝大多数的外国直接投资。由于在这些城市的中国企业遭遇了更为激烈的全线竞争，它们必须不断地提高业绩。由于家门口就是巨大的市场，它们更容易建立规模经济。由于上述因素以及其他一些因素，到2025年，如果采取集中式的城市化方案，人均 GDP 的增长将比采取其他城市化方案高出20%左右。分散模式（“分布式增长型”和“小城镇主导型”情形）将显著稀释这些效应。
此外，在中国，教育资金是由城市政府提供的，因此大城市能够提供最好的教育质量。中国最好的40所大学中，28所都在6个最大的城市，仅北京和上海就有18所。教育质量将随着这些院校的不断繁荣发展而提高。这些院校的毕业生、其他受过教育的中国人以及外国人才都被这些大城市的知名雇主和舒适设施所吸引：例如，在上海，约1/4的劳动力都受过大学教育。虽然某些中小城市也可以建设优秀的大学或提供诱人的生活休闲设施，但在分散式情形下，许多中小城市将会人才匮乏，因为这样的城市将会越来越多。
集中模式还能产生最大的能源效率：例如，在“超大城市型”情形下，中国城市的能源使用效率将比“分布式增长型”的情形高出18%。首先，在大城市落户的行业往往具有更高的能源效率，比如服务业和电子业，而不是钢铁业和纺织业。此外，大城市的居住和生活空间往往更小，因此所需的采暖和照明能源也较少，而在数量较少的大建筑物中实施节能措施（比如隔热保温）也比在数量较多的小建筑物中更容易。
当然，如果采取集中型的城市化模式，环境问题会变得更复杂，这是集中模式的最大障碍。一方面，更多耕地可能得以保留。水污染也可能得到缓解，这是因为，由于日渐富裕的居民对生活的要求逐步提高，加上来自中央政府的压力，中国最大城市执行废水处理措施的严格程度有所提高。
另一方面，富人会使用更多的水，而集中模式将可能进一步加剧中国的供水问题。虽然无论在何种情况下都有空气污染问题，但在集中式情形下，尽管整个国家的温室气体排放将减少，最大城市的高峰期污染却会更严重（汽车排放的氧化氮物质将是最大城市的主要污染源）。令许多城市地区陷入瘫痪的交通拥堵将可能变得更加严重：到2025年，即使将已规划的道路改善考虑在内，上海的交通量也可能高达道路容量的3倍。此类拥堵会导致可用工作时间的减少，从而损害城市的总体生产率。
推动变革 中国的城市发展决策多半是非集中的：市政府负责征税和制定许多对经济有直接影响的决策，比如发放行业补贴和零售许可证等。这些地方决策对中国城市生活质量有着不可逆转的强大影响（参见附文：“城市管理”）。但是，中央政府可以指导地方行动、制定共同标准和监督地方执行，并通过阻止地方行动和处罚地方官员来施加一定程度的反向控制。事实上，中央政策制定者可使用许多手段来将中国的城市化趋势从目前的分散化转变为集中化。
虽然中央政府已经紧缩了城市开发用地配额，但违反中央规定的行为十分猖獗。为加强执行，政府可以投入更多人力和提高监管的透明度，做到及早发现和纠正违规行为，以免违规项目在被发现之前已经走得太远。要严格执法，另一个切实的措施是取消地方法院对此类事宜的管辖权，因为地方法院的法官是由地方权力机构任命的。
中央政府还可以鼓励将基础设施投资集中于超大城市或“中心辐射型”城市群。目前，正在规划将整个中国连接起来的高速公路网、道路体系和铁路网络。虽然这是一个长期目标，但可以优先考虑那些能够增进大城市扩张和生产率的项目。启动如炼油厂、港口和大型高校之类的资本项目时可进行战略考量，以刺激最大城市的增长。
社会政策也可以产生同样的效果。中小城市使用外来劳动者作为推动城市发展的廉价劳动力，这些劳动者常常没有资格享有全套的城市服务。如果针对所有城市（无论大小）的医疗和教育制定相同的国家标准，则会增加中小城市的财政负担，从而阻止它们的无节制增长。
中央政府还可以施展其政治力量。可以改变用于评判市长政绩的衡量指标，这些指标不仅包括他们所管辖城市的GDP增长率，还要包括他们与其他地区官员的协作和推行高效能源政策的情况。按这种方式重新设计激励制度，则可转变“不计代价增长”的观念，并使那些帮助中国以更高效的方式实现增长目标的市长得到嘉奖。另外，中央政府还可以赋予大都市更多的自主权（比如中央近年来对中部城市重庆的做法），使它们摆脱省一级的预算审批和工作议程，而这种审批和议程可能与优化城市发展不协调。目前，除了北京、重庆、上海和天津外，其他所有城市均由各省政府管辖。
中国即将迎来大规模的城市化。仅仅二十几年后，将可能有2/3的中国人（10亿）生活在城市中。现在，中央和地方政府必须采取行动，确保这一前所未有的变革能够尽可能顺利地完成。在中国，鼓励发展最大城市将会带来最大收益，并最大限度地减少对这个国家的不利影响。
城市管理无论未来的城市化向着怎样的愿景前行，中国城市的领导者都必须妥善处理好增长问题。在我们的研究中，我们分析了他们在4种城市化模式下需做出的权衡。研究结果显示，无论中国遵循何种模式，城市领导者都可将工作议程的重点转向提高城市的生产率，并从中获得巨大收益。一些城市（如武汉）已经尝试推出这类计划。
如果能够在全国推行提高城市生产率的措施，到2025年，每年所需的公共支出总额将减少1.5万亿元人民币（2140亿美元），水污染将减半，空气污染物的排放将减少1/3左右。私营部门的节约将达到1万亿元人民币（1430亿美元）左右，主要是通过减少资源消耗来实现。这些措施分为4大类。
密集发展。城市应向上发展，而非向外发展，因为发展密度越高则能源效率越高，从而带来更高的生产率。可利用区域规划手段来控制给定地块上所允许的建筑面积，比如规定容积率，这些手段能有效地引导围绕交通枢纽的密集发展。
需求管理。城市在继续建设供给端的基础设施的同时，还应该开始对资源需求加以管理。建筑法规可以强制修建高能效建筑，还可以通过实施阶梯水价（用水量越多，水价越高）来鼓励节约用水。在一个有几百万人口的城市里，如果都使用节水型的淋浴和马桶，可以带来巨大的收益。
基于技能的增长。高附加值工作的生产率更高，污染更少。所以，城市应该对劳动力教育进行投资，尤其是要提高大学毕业生的素质。一个有效措施是，将高等教育机构的考核指标从招生数量改成毕业生的就业率。城市还必须采取措施，鼓励高学历者留下来。比如，可以制定在当地用人单位的实习计划，改善休闲、娱乐、文化和医疗等方面的设施。
公共部门生产率。我们前面所指出的公共支出减少总额中，几乎有2/3将通过提高公共部门的效率来实现。全球各地的市政府都在努力解决生产率低下的问题，中国城市也应该加入这一潮流。例如，在医疗方面，应该鼓励更多地使用基础医疗设施，并推出一些鼓励医院改善其经营的激励措施。如果城市管理者加强对资本项目的控制，也能很快收到成效。
返回正文

作者简介：吕万（Janamitra Devan） 是麦肯锡上海分公司副董事，倪戴夫（Stefano Negri）是麦肯锡上海分公司咨询顾问，华强森（Jonathan Woetzel）是麦肯锡上海分公司资深董事。
作者谨向为本研究作出贡献的胡杨梅（Yangmei Hu）、乔路（Luke Jordan）、李秀军（Lillian Li）、AlexNimr Maasry、岑国山（Geoff Tsen）、俞快（Flora Yu）和袁乙婵（YichanYuan）致谢。此外，衷心感谢麦肯锡全球研究院院长 Diana Farrell 在整个项目期间提供的精辟指导。

注释：1本文所使用的2007年人口数字是根据我们的中国城市化模型得出的估计值。
2参见 Diana Farrell、Ulrich A. Gersch 和 Elizabeth Stephenson 所著“中国新兴中产阶层的价值”，《麦肯锡季刊：为全新的中国消费者服务》（2006 年特刊）。
3参见 Diana Farrell 和高安德（Andrew J. Grant）所著“迫在眉睫的中国人才短缺”，《麦肯锡季刊》，2005 年第4期。
4我们的结论是在考虑了中国近年来的发展历程、政治和文化背景以及经济史之后得出的，仅适用于中国。其他国家的最佳发展模式可能是截然不同的。


欢迎对本文发表评论。

插图/刘飞[ 全行业的销售量委靡让万科意识到形势的严峻，日前万科已正式宣布调整下半年开发计划，减少开竣工面积。刘爱明希望公司上下能通过一场“冬泳行动”，更能学会商业思维，从而避免无效成本。 ]

尽管还在炎热的8月，上海万科却用新贴出的漫画海报告诉大家：万科要准备“冬泳”了。

     “在一个变化和调整的市场中，万科不可能独善其身。”万科集团执行副总裁刘爱明对《第一财经日报》再三强调。全行业的销售量委靡让万科意识到形势的严峻，日前万科已正式宣布调整下半年开发计划，减少开竣工面积。刘爱明希望公司上下能通过一场“冬泳行动”，更能学会商业思维，从而避免无效成本。

    面对眼前“寒冷”的市场，这家企业希望做一些改变来适应这个市场。刘爱明认为房地产商除了“降价”之外还可以大有所为。

    是“冬泳”而非“猫冬”，一方面是因为刘爱明希望员工对市场的看法乐观积极一些。更重要的是，他判断这次“寒冬”已经为持续几年的“牛市”画上了句号，新一轮的发展可能要求这个行业必须作出变革。
“降价”之争

    8 月7日，万科发布业绩中报第三天，万科执行副总裁肖莉通过网络向公众回应了媒体有关万科降价的猜测和疑问。关于万科是否降价，公司董事长王石表示，越是进入调整期，企业越应该通过提升产品和服务质量来获得客户的认同，而不是价格战，因此，万科不会依赖降价来赢得客户和市场。

    此时的上海万科正身陷一场“降价”的言论迷局中。有关上海浦东万科金色雅筑项目降价的传闻四处传播，让万科再度成为房价下跌的“风向标”。但是刘爱明对《第一财经日报》回应说，事情的真相并不像外界所看到的那样。

     “上半年该项目开盘的产品是情景洋房，这次是公寓，产品本身发生了变化。同时，我们在客户回访中发现，原本20万元装修标准超出了购房者的承受范围，所以才将装修标准调低，总价也随之下降，这是为了让价格更加贴近市场。”刘爱明认为，“这种调整恰恰说明了万科在对市场做理性的应变，而非价格的上下浮动。”

     在刘爱明看来，现在市场对“降价”太敏感了。此前万科在今年元宵节以9.5折对万客会会员优惠销售部分尾盘的做法曾被冠以“降价”。当时，万科集团执行副总裁肖莉接受《第一财经日报》独家专访时曾表示：“快速销售、快速周转是万科一贯的经营策略，也是公司长期的经营模式，并非近期基于短期因素所做的临时应对。”

    肖莉之前坦言：“在有必要的时候，优惠促销当然也是可选的策略之一。”而从今年开始，万科各地的确有部分子公司在做一些优惠促销的功课，而且达到了快速销售的成效。

     但是一味的降价弊大于利。万科一线的销售人员对本报记者坦言，已经在近期感觉到切实的压力存在，即使在销售年景略好的上海，项目与项目之间的竞争也显得异常激烈，而这其中，开发商是否降价非常敏感，甚至反过来加重了购房者的观望情绪。这给原本就严峻的销售形势雪上加霜，最终只能形成恶性循环。
主动调整

     “同行都在调整现行的销售策略，上海的一些楼盘也在降价以促进销售；还有更多的项目推迟了上市时间，从4月份开始，新盘的推出少得可怜。”上海万科房地产有限公司市场营销部一位负责人表示。一位业内人士也对本报记者称，去年年末有不足600万平方米的存量房，这个数据到现在依然没有改变，可见业界对楼市怀有悲观情绪。而延缓开盘，又导致今年新增的存量少得可怜。

    然而，调整开工量以及竣工量仅是缓兵之策。与其“猫冬”，不如花时间和精力强壮一下“筋骨”。

    “万科的销售额还在增长。总体看来万科仍处在发展期，并没有出现倒退。只是我们的发展步伐会放慢一些。”刘爱明说。

    刘爱明认为应该做些变革，以适应“冬天”过后将更为理性的房地产市场。“以前市道好，掩盖了很多矛盾，现在必须很理性地从客户角度来谈解决方案。”

     他本人曾在王石、郁亮的鼎力支持下，在万科发起了涉及面既深且广的“磐石行动”，大刀阔斧改革万科工程体系、质量体系。时隔几年，刘爱明在万科华东区域发起了“冬泳行动”，呼吁员工以一种商业姿态投奔到地产弱市中，这家拥有强势企业文化的地产公司开始强调对商业思维的回归。

    营销部负责人则对本报记者介绍目前万科设计部门的一个新流程，将销售的市场团队和设计户型研发人员共同成立一个小组，一线人员根据客户的反馈提供需求清单，列出多种设计元素，当设计人员将户型定型之后，由销售人员检查审视，修改后最终才能定稿。

    一些细枝末节的改变显得更为脚踏实地。设计部门还专为家居厨房中“抹布应该放在哪里”寻求解决方案，而苛刻的发问者正是刘爱明。他希望在现实的操作中，可以杜绝一切“不客户”的做法。 （记者 郝倩）